Creatief financieren voor een hoger rendement

De laatste tijd heb ik mij verdiept in het 'worden van mijn eigen bankier'. Het vinden van goedkope financiering voor mijn eigen portefeuille is lastig en gaat niet zonder horten en stoten. Maar met een beetje creatief financieren lijkt er een oplossing voor mijn probleem!

Het concept waar we in duiken is het belenen van je eigen bezit. Simpel gezegd is belenen het verkrijgen van een geldlening door een ander bezit als onderpand in te brengen. De hypotheek op je eigen woning is een vorm van belenen. Maar hoe kan dit concept je helpen bij vermogend worden? Lees verder in deze blog!

Voor we verder gaan wel een dikke vette disclaimer: deze techniek brengt extra risico's met zich mee boven op de risico's van conventionele leningen en ik maak zelf (nog) geen gebruik van deze strategie.

Stel ik heb mijn oog laten vallen op een garagebox van € 35.000. Mijn spaarmarge ligt rond de € 1.000 per maand dus kost het mij 35 maanden, plus 4 maanden voor de transactiekosten, om deze aanschaf bij elkaar te sparen. In die drie jaar tijd staat mijn geld op een spaarrekening tegen 0% rente en verliest het langzaam aan koopkracht. Niet ideaal maar praktisch vrij van risico.

Aan de andere kant zou ik een persoonlijk krediet kunnen afsluiten bij de bank voor circa € 40.000 en de garagebox per direct kunnen kopen. Alleen betaal je voor een persoonlijk krediet al gauw meer dan 6% en zul je maandelijks geld toe moeten leggen omdat de huursom niet dekkend is om rente en aflossing te betalen. Dit is ook geen ideale situatie.

Waar ik naar op zoek ben is een manier om in de die drie jaar dat ik aan het sparen ben voor mijn vastgoed toch iets van rendement te verdienen. Welke asset klasse kennen we die makkelijk is om te aan- en verkopen, én die bovengemiddelde rendementen oplevert? Aandelen!

Gemiddeld leveren internationale aandelen 7,5% per jaar op. Met een 'simpele' ETF die de wereldmarkt volgt houden we hier na kosten 7% per jaar aan over. Als we ons voorbeeld aanhouden van 39 maanden beleggen aanhouden verdienen we ruim € 4.500 op onze inleg van € 36.000. Met een beetje gunstige marktwerking zouden we zelfs eerder dan 39 maanden al onze garagebox kunnen kopen.

Maar hier ligt ook het risico! Hoewel aandelen gemiddeld met 7,5% omhoog gaan elk jaar zitten er zelden jaren bij van exact 7,5%. Sommige jaren verdien je 15%, andere jaren verdien je slechts 2%, en heel soms zit er een jaar tussen met een verlies van meer dan 25%. Als je weet dat je over drie jaar vastgoed wilt kopen zou het erg vervelend zijn als je door een ongunstige markt nog maar 75% van je koopkracht overhebt. Alleen als de vastgoedmarkt op dat moment ook 25% lager staat kun je overwegen om je aandelen te verkopen. In elk ander geval zou je niet willen verkopen maar moeten blijven bijkopen en wachten op herstel.

OK, dus aandelen zijn ook niet de oplossing? Dan maar terug naar de spaarrekening? Nee hoor, dat hoeft ook niet.

Het effectenkrediet biedt uitkomst. Normaal kijkt de bank bij het uitschrijven van een lening naar de persoon die de lening afneemt. Ben jij wel kredietwaardig? Of je bijvoorbeeld een stabiel inkomen hebt, een vast contract en niet al te veel leningen hebt lopen. Bij een persoonlijke lening is jouw toekomstige arbeid het onderpand.

Maar jij hoeft niet zelf het onderpand te zijn. Kredieten kunnen ook worden afgesloten met als onderpand zaken die jij bezit. Dus die beleggingsportefeuille waar je al drie jaar mee aan het sparen bent voor je volgende vastgoedaankoop, die kun je inbrengen voor een effectenkrediet.

We gaan weer terug naar ons eerdere voorbeeld. Om de garagebox te kopen moeten we onze aandelen verkopen tegen de marktcondities op dat moment. Die kunnen gunstig of ongunstig zijn. Vervolgens gebruiken we dit geld om de garagebox te kopen. Eigenlijk ruilen we hiermee de ene asset klasse voor de andere in. Dus om de rendementen te kunnen maken op ons vastgoed moeten we afscheid nemen van de toekomstige rendementen op onze aandelenportefeuille.

Onze beleggingsportefeuille groeit gemiddeld jaarlijks met 7%. Onze garagebox wordt jaarlijks gemiddeld 3,5% meer waard en levert een directe cashflow op van 4% netto (7% bruto). Met een effectenkrediet kunnen we lenen tegen onze aandelen zonder deze te hoeven verkopen en hiermee onze garagebox aanschaffen. Zo kunnen we in theorie het rendement op beide asset klassen verdienen met maar een keer sparen. In de praktijk gelden hier natuurlijk spelregels voor. Zo mag je niet 100% van de waarde van je aandelen lenen maar een wettelijk vastgesteld maximum. En natuurlijk betaal je een rentevergoeding die je van je rendement af moet trekken. Maar als de rentevergoeding maar laag genoeg is kun je van jezelf gaan lenen. Dan word jij je eigen bank zonder toekomstige rendementen op je aandelen op te hoeven geven.

Let op: hoewel het er niet op lijkt gaat het hier om hefboomwerking. Lees dit artikel uit onze kennisbank als je hier meer over wilt weten.

Hoe het effectenkrediet werkt verschilt van aanbieder tot aanbieder. Niet elke aanbieder stelt het krediet ook vrij beschikbaar. Soms kun je het alleen gebruiken om nog meer van dezelfde asset klasse te kopen. Lenen tegen je bestaande aandelen om meer aandelen te kopen dus.

Ook hebben de meeste aanbieders standaard een minimumbedrag. Bij de ABN-Amro bijvoorbeeld biedt alleen hun Private Banking tak Mees Pierson nog een effectenkrediet aan. En bij Mees Pierson kom je alleen binnen als je een vermogen hebt van minimaal een half miljoen euro.

Wat wel overal hetzelfde is, is dat ze allemaal een variabele rente gebruiken die gebaseerd is op de Euribor 3 maanden rente. Een internationale standaard waartegen de aanbieder zelf op de financiële markten kan lenen. Hier tellen ze een vaste renteopslag bij op en dat is het percentage wat jij ze moet betalen elk kwartaal. Het leuke is dat wanneer je belegt in een ETF met hoge dividend aandelen de uitkering van het dividend keurig wordt weggestreept tegen je rentelasten.

Jazeker! Je bouwt een onvoorspelbare, variabele rente in je portefeuille in. En als je maximaal leent brengt dit altijd het risico met zich mee om met een restschuld achter te blijven als de aanbieder je portefeuille moet liquideren omdat het onderpand het krediet niet meer dekt. Dit zijn geen risico's die je lichtvoetig wil aangaan en al helemaal niet als je juist voor vastgoed hebt gekozen vanwege de stabiliteit van het onderpand. Dan kun je beter de rustige spaarrekening route lopen en groter vastgoed kopen waar je wél een hypotheek op kunt krijgen.

Het is ook mogelijk om andere bezittingen te verpanden. Een lijfrentepolis waarmee je spaart voor een aanvullend pensioen kun je bijvoorbeeld belenen om hier een krediet op te krijgen. Of wat denk je van de overwaarde van je woning? De meeste hypotheekaanbieders stellen je in staat om een krediet als tweede hypotheekrecht te vestigen op je woning. Dit krediet kun je dan gebruiken wanneer jij het nodig hebt voor een deal. Dit kan je de flexibiliteit geven die je niet hebt als je meteen je overwaarde verzilvert en je hypotheek laat verhogen. De basisprincipes blijven gelijk.

De kracht van het effectenkrediet zit hem in het feit dat je echt klein kunt beginnen. Als ik mijn maandelijkse marge van € 1.000 zou inleggen bij mijn broker bouw ik per maand maximaal € 700 aan kredietruimte op die ik kan gebruiken om te investeren in vastgoed.

Misschien heb je gemerkt dat ik in deze bron geen aanbieders heb genoemd van effectenkredieten. Door strengere wetgeving verandert dit namelijk nog wel eens en ik stuur jou liever niet zomaar naar een aanbieder waar ik zelf ook geen gebruik van maak. Ik heb er alle vertrouwen in dat je er met een beetje Googelen wel uit zult komen!