We hebben een parkeerplaats gekocht
Het is zondagmiddag 13 september. Mijn vrouw en ik hebben onze auto geparkeerd en beginnen aan een wandeling langs Oud Kethel. We hebben al onze uitgangspunten voor het investeren in vastgoed gedefinieerd maar de gedachte om samen te gaan beleggen is nog pril.
Uit mijn ooghoek zie ik een 'te koop' bord bij een carport in de woonwijk Sveafors. Tussen ons en het bord ligt een heuveltje met hoog gras en een verdwaalde struik. Mijn vrouw kijkt me gek aan maar blijft rustig wachten terwijl ik naar boven ploeter om een snelle inspectie uit te voeren. Met vieze schoenen voeg ik mij weer bij haar en hervatten wij onze wandeling.
Later die avond zit ik achter mijn computer en besluit ik naar mijn foto's te kijken. Daarmee kom ik uit bij een kleine makelaar in Vlaardingen. Via whatsapp word ik nog diezelfde avond te woord gestaan en krijg ik een doorverwijzing naar een collega. Het is inmiddels laat en ik moet tot morgen wachten voor ik kan bellen. De adrenaline giert door mijn lijf. De getallen spoken door mijn hoofd en ik kom die avond maar moeilijk in slaap.
Mijn uitgangspunten voor het investeren
Om te begrijpen waarom ik moeilijk in slaap kwam moet je mijn proces kennen. Mijn uitgangspunten voor het investeren in vastgoed zijn als volgt:
- Het object moet passen in een portefeuille voor de volgende generatie. Dit betekent dat ik alleen zoek naar objecten die 50 jaar of langer mee zullen gaan in de breedste zin van het woord. Een pand voor een garagebedrijf zou bijvoorbeeld best 50 jaar mee kunnen gaan maar moet aan steeds strengere milieu eisen voldoen en is voor mij daarom geen aantrekkelijke belegging
- Het bruto aanvangsrendement moet 8% of hoger liggen. De berekening hiervan is huursom eerste jaar / totale investering = BAR
- Het object moet financierbaar zijn en na aftrek van kosten nog een positieve cashflow opleveren
- Als laatste moet het object passen binnen het risicoprofiel van mijn portefeuille. Een aankoop mag niet een groter risico met zich meebrengen dan ik zou kunnen opvangen uit de cashflow van de rest van de portefeuille
Wanneer een deal aan deze vier voorwaarden voldoet dan wil ik hem heel graag hebben en kan ik moeilijk nog over iets anders nadenken. Daarom bleek het die zondagavond een uitdaging om de rekensommen in mijn hoofd te stoppen en tot rust te komen.
Wat zijn de cijfers achter de deal?
De vraagprijs voor de parkeerplaats is € 14.500 k.k.. In de beschrijving op de website staan verder nog de maten, dat het op erfpacht ligt en dat deze voor de komende decennia is afgekocht. De wijk waarin de parkeerplaats ligt is in fases gebouwd na 2000, de erfpacht is voor 99 jaar uitgegeven en de constructie van de carport is van roestvrij staal. Hij voldoet hiermee aan mijn duurzaamheidsdoelstelling.
Om te weten of dit een goede deal is moet ik weten wat een parkeerplek nou eigenlijk oplevert aan huur. Na wat rondbellen kom ik uit bij de makelaardij van D&S Vastgoed. Zij weten mij te vertellen dat de gemiddelde prijs voor een overdekte parpeerplaats in Schiedam rond de € 85 ligt per maand. Dit bedrag is inclusief servicekosten en/of BTW. Omdat de parkeerplaats € 1.020 per jaar oplevert mag ik niet meer dan € 12.750 inclusief kosten koper betalen om op een BAR van 8% uit te komen.
Als laatste moet ik weten of er na financiering een positieve cashflow overblijft. De WOZ waarde van de parkeerplaats schat ik op € 10.000 en voor de leegstand pak ik een gemiddelde van 10%. Daarmee kom ik op de volgende cijfers uit:
| per maand | per jaar | |
| onroerende zaakbelasting | € 2,53 | € 30,30 |
| opstalverzekering | € 10,00 | € 120,00 |
| reservering onderhoud | € 8,33 | € 100,00 |
| leegstand | € 8,50 | € 102,00 |
| marketing | € 0,92 | € 11,00 |
| totaal | € 30,28 | € 363,30 |
Zou je deze parkeerplek geheel met eigen middelen financieren dan heb je een netto aanvangsrendement of NAR van krap 5%. De rekensom hiervoor is (huursom - kosten) / totale investering = NAR. In dit geval laat de NAR mij genoeg ruimte om een gunstige financiering te vinden en nog cashflow over te houden voor de aflossing. Na overleg met mijn vrouw besluit ik een bod uit te brengen.
Verder met de aankoop
Op maandag 14 september kom ik in gesprek met de eigenaar van de parkeerplaats. Na enkele belletjes heen en weer komen we een redelijke prijs overeen. De verkoper spreekt zijn voorkeur uit voor een transport via Basis Notarissen Vlaardingen. Het lijkt hier om een 'budget label' te gaan van MAES notarissen. Budget klinkt mij als muziek in de oren en ik ga hiermee akkoord.
Binnen twee weken hebben we het dossier op orde en aangeleverd aan notarisklerk Linda Lechle en op woensdag 1 oktober vindt het transport plaats. De start van onze vastgoedportefeuille is een feit. Op naar de volgende deal!
Heb je nou vragen gekregen na het lezen van deze blog? Plaats een reactie en ik beantwoord hem zo spoedig mogelijk. Groetjes en tot de volgende keer!
Bob
Reacties