Geld onder tafel, een vastgoed update

Afgelopen woensdag overkwam me iets bijzonders. Bij het afleveren van de sleutels voor een bezichtiging werd me gevraagd om even te blijven plakken door de makelaar. Of ik de bijzonderheden kon aanwijzen aan de geïnteresseerde kopers. Geen probleem dacht ik. Binnen tien minuten waren alle antwoorden gegeven en waren we aan het afronden.

Als afsluiting vroeg de gegadigde nog naar onze namen en of wij al lang collega's waren. 'Maar meneer, ik ben eigenlijk de eigenaar van dit object' vertelde ik hem. Dat had ik niet moeten zeggen. De beste man schoot in de volgende versnelling en verkondigde dat hij een snelle beslisser is en graag dit object wil kopen. De vraagprijs is geen probleem en als ik wil kan er een deel in cash worden afgerekend. De makelaar en ik keken elkaar aan waarna ik aangaf dat het proces via haar verloopt. En dat hij zijn beste bod met zijn voorwaarden aan haar kan doorgeven. Zij deed nog een duit in het zakje door aan te geven dat de vraagprijs eigenlijk een bieden vanaf prijs betreft en dat hij het bedrag beter nog een keer kon overwegen.

Zodra we wegliepen richting de auto deed de beste man nog een laatste poging. Terwijl de makelaar al naar de poort loopt vertelt hij nogmaals dat cash echt geen probleem is. Prompt gaat zijn tas open en voor ik het weet heeft hij de grootste stapel twintigeurobiljetten in zijn hand die ik ooit heb gezien. Zelf ben ik geen vreemde van cash na mijn jaren op Curaçao, maar dit maak je niet elke dag mee! Gelukkig had de makelaar alles gezien uit haar ooghoek en konden we er samen nog even hartelijk om lachen na afloop. Tegenwoordig mag je vastgoed niet meer met contanten kopen. En als alles wit is dan zal hij het dus moeten storten bij de bank. Mij levert het in ieder geval een leuke anekdote op.

In mijn vorige update schreef ik al over onze aangekochte parkeergarage. Samen met de bedrijfsmakelaars van Kolpa van der Hoek hebben we een dataroom ingericht en de temperatuur van de markt genomen. Deze bleek zo gunstig te zijn dat ik de parkeergarage te koop heb aangeboden. Hoewel het een uitstekend object is om in een langetermijnportefeuille te hebben, en je geen betere partner kan wensen binnen een VvE dan het vastgoedbedrijf van een gemeente, ligt er simpelweg een te groot bedrag tussen de aankoopsom en de marktwaarde.

Inmiddels is de parkeergarage te bewonderen op Funda in Business en stromen de biedingen binnen. Je merkt heel sterk dat mensen iets moeten met hun geld en geen negatieve rentes accepteren van de bank. Tot volgende week vrijdag is het mogelijk om te bieden waarna het juiste bod met de beste voorwaarden de parkeergarage zal worden gegund. De opbrengsten 'parkeer' ik tijdelijk voor een volgende deal aan het einde van het jaar.

Werkt de link niet? Bekijk hem dan hier in het internetarchief!

Op 1 juli jongstleden zaten mijn projectleider en ik in een Brabantse sportkantine voor de jaarlijkse VvE van 'ons appartementencomplex'. Na een lange aanloop die voornamelijk ging over de hevige hoosbuien die de omgeving tegenwoordig krijgt te verduren kwam uiteindelijk ons voorstel aan bod. Al een aantal maanden zijn we namelijk een transformatie aan het voorbereiden in de parkeergarage van het complex.

Maar wanneer je 17 parkeerplaatsen wil ombouwen naar 11 garageboxen mag dit niet zomaar zonder toestemming van de gemeenschap. Er moeten muren en deuren geplaatst worden, spotjes bijkomen, leidingen verplaatst en het geheel moet net zo brandveilig zijn na verbouwing als ervoor. Na overleg met de bewoners, het bestuur van de VvE en de gemeente leek het plan haalbaar en hebben we het op de agenda laten zetten van de afgelopen ALV.

Wij hadden er alleen niet op gerekend dat het sentiment totaal zou zijn omgeslagen. Krantenartikelen kwamen op tafel die gingen over garageboxen, wietteelt en de opslag van drugs en andere verboden goederen. Ai... hoe ga je hier mee om? Want garageboxen in een parkeergarage, op -1 en achter een Speedgate zijn een andere situatie dan een rits garageboxen aan een afgelegen weg. Maar als mensen zo hoog in hun emotie zitten dan krijg je het sentiment niet makkelijk omgebogen.

Gelukkig hielden de toegezegde stemmen voet bij stuk en heeft ons voorstel, na 20 minuten van verhitte discussie, een meerderheid van 85% van het totale aantal breukdelen achter zich gekregen. Binnenkort zal het bestuur van de VvE formeel de opdracht geven aan de notaris om over te gaan tot wijziging van de splitsingsakte waarna de bouw kan starten. Het is nu aan ons om te bewijzen dat je met een goede screening ongewenste activiteiten buiten de deur kunt houden. En met een beetje mazzel zijn onze garageboxen voor het einde van het jaar gerealiseerd en klaar voor de verhuur!

Daarom zijn mijn compagnon en ik nu gestart met het oprichten van ons vastgoedbedrijf. Na flink wat overleg heen en weer vonden we toch meer voordelen dan nadelen. Uiteindelijk waren de afschrijvingsmogelijkheden, herinvesteringsreserves en deelnemingsvrijstelling doorslaggevend in onze keuze. En na een goed intake gesprek met de notaris werden deze vermoedens gelukkig bevestigd.

In de komende weken doorlopen we het proces van een vragenlijst invullen en goed schaven aan de aandeelhoudersovereenkomst tussen de twee holdings. Gelukkig hebben Dennis en ik net het proces afgerond voor de werkmaatschappij waar deze blog onder komt te vallen. Dus ik weet wat ik kan verwachten van het proces.

Helaas zal de BV niet vanaf dag één al de verwachte winstgevendheid hebben. Het beheren van zoveel kleine units kent relatief hoge vaste lasten die we pas vanaf 50 verhuurbare eenheden voldoende kunnen uitsmeren. Gelukkig zit mijn compagnon er ook in voor de lange termijn en geven we onszelf 24 maanden de tijd om naar ons doelrendement toe te werken.

Als laatste wil ik nog aan jullie vertellen dat Diepe Zakken momenteel een 'redesign' ondergaat en Dennis en ik op deze blog ook andere onderwerpen dan alleen vastgoed willen behandelen. In de afgelopen weken zijn er al blogs verscheven over cryptovaluta, crowdlending en andere onderwerpen rondom investeren. Hier willen we in de toekomst mee doorgaan en de beste blog worden voor alles wat te maken heeft met geld en vermogen. Volgende week dan ook geen blog over vastgoed. Zijn er nou onderwerpen waar jij graag meer over wil lezen? Laat het weten in de comments hieronder!