Hoe gebruik je de overwaarde van je woning om te investeren

Woningen worden steeds meer waard. Voor veel starters zijn huizen nu zo duur geworden dat ze met geen mogelijkheid meer kunnen kopen, zelfs niet met partner. Als ik Walter Living mag geloven is onze eigen woning in een jaar tijd met maar liefst 25% in waarde gestegen. Waren wij een jaar later ingestapt dan hadden we deze woning waarschijnlijk niet eens kunnen betalen. Dit plaatje heeft een keerzijde voor de gelukkigen die al wel een woning hebben. Zij hebben de afgelopen jaren een enorme groei in vermogen meegemaakt. Vermogen dat ook nog eens onbelast is omdat je er zelf woont.

Niet gek dat veel mensen zich nu dan afvragen of ze deze overwaarde kunnen gebruiken. Een tonnetje overwaarde? Tijd voor een gloednieuwe Audi! Als je zo in de wedstrijd zit dan kom je bedrogen uit in deze blog. Stop maar met lezen want overwaarde consumeren zul je hier nooit tegenkomen. In plaats daarvan leg ik een strategie uit om je overwaarde beter te laten renderen dan het vast te laten zitten in je eigen stenen.

Let wel op, deze strategie is absoluut ongeschikt voor mensen die nerveus worden van schulden en waardeschommelingen in de portefeuille. Herken jij jezelf hierin? Dan zal altijd de beste strategie zijn om je hypotheek zo snel mogelijk af te lossen en daarmee extra rendement behalen op je woning. Immers, toekomstige rente niet hoeven betalen is ook rendement!

Mijn filosofie voor het gebruiken van je overwaarde is simpel: alleen doen als je een betere mogelijkheid hebt om je geld in te investeren. Wat voor mij kwalificeert als een betere mogelijkheid is een investering met een relatief stabiele waarde waar ook een dividend- of huurstroom op zit. Bijvoorbeeld een mandje aandelen, een pand voor de verhuur of schuldpapier via crowdfunding.

Zaken die ik probeer te vermijden zijn meer speculatief van aard of leveren minder op dan de rente die je voor je verhoogde hypotheek betaalt. Obligaties bijvoorbeeld leveren fors minder rente op dan je voor je hypotheek moet betalen. En obligaties dalen in waarde als de rente, al dan niet tijdelijk, omhoog gaat. Ook edelmetalen zou ik afraden. Deze leveren lange termijn minder rendement op dan de waardestijging van je woning en leveren geen dividend op om de hypotheeklasten mee te kunnen betalen. Of neem nu cryptovaluta. Hoewel ik denk dat cryptovaluta een prima belegging zijn voor de lange termijn zou ik nooit geld lenen om meer cryptovaluta aan te schaffen. En dat is in feite wat je doet wanneer je de overwaarde van je woning gebruikt. Je leent geld met de hoop ergens anders een beter rendement te maken.

Als laatste wil ik nog verbouwingen aan de eigen woning benoemen. Dit is een beetje een vreemde eend in de bijt. Aan de ene kant kun je met een verbouwing de waarde van je woning verhogen. Hiermee maak je een direct rendement op de overwaarde die je hiervoor leent. Aan de andere kant is zo'n verbouwing niet gegarandeerd waardevermeerderend. Dus je kunt ook een negatief rendement maken op je lening. Zelf zou ik alleen de overwaarde inzetten bij structurele problemen zoals het aanpakken van je fundering of het verduurzamen van je woning.

Om je overwaarde gestort te krijgen op je bankrekening moet je een aantal stappen zetten. Je overwaarde bestaat vaak uit twee delen. Het eerste deel is het bedrag wat je al hebt afgelost op de woning en het tweede deel is de waardestijging die je woning heeft gemaakt in de jaren sinds je het kocht.

Om je aflossing op te kunnen nemen is er weinig nodig. Hiervoor kun je simpelweg je bank bellen en de instructies volgen. Ze zullen je vragen om een toets in te vullen om te zien of je wel bekwaam genoeg bent om zelf de aanvraag te mogen doen. En je zal tussen de twee en driehonderd euro moeten betalen voor het in behandeling nemen van je aanvraag. Alleen zit de echte winst vaak niet in de bestaande hypotheek maar juist in de overwaarde. En om deze op te kunnen nemen heb je een nieuwe hypotheek nodig.

Zelf werk ik voor een nieuwe hypotheek het liefst samen met een adviseur. Hij of zij zal voor je uitzoeken welke hypotheek het best bij jouw situatie past. Ben je bijvoorbeeld minder gaan verdienen, of is je partner minder gaan werken, dan kan het best zijn dat geen enkele bank je een hogere hypotheek wil verstrekken. Een adviseur helpt je met het vinden van de juiste bank tegen de juiste voorwaarden om je overwaarde te kunnen gebruiken.

De tweede stap die je moet zetten is het opnieuw laten taxeren van je woning. Om tot een nieuwe hypotheek te kunnen komen heeft de bank een taxatierapport nodig dat niet ouder is dan 3 maanden. Het proces met een nieuwe bank kan soms langer duren dan deze periode en daarom vind ik het verstandig om pas je taxatie te laten uitvoeren nadat je al gestart bent.

De derde en laatste stap is het tekenen en laten inschrijven van de nieuwe hypotheek in het kadaster. Dit gaat altijd via een notaris en brengt ook kosten met zich mee. Al met al moet je denken aan advieskosten van ~€ 1.500, taxatiekosten van ~ € 500 en notariskosten van ~€ 750. Om dus een ton overwaarde op te kunnen nemen betaal je bijna 2,75% van het bedrag aan kosten. En dit zijn kosten die je wel ergens terug moet gaan verdienen.

Als je nog een stap verder wil gaan zijn er wat trucjes die je kunt toepassen om meer rendement te behalen of je risico's omlaag te brengen.

De eerste tip is om met een leendeel aflossingsvrij te gaan. Hierbij betaal je alleen rente over dat deel van de lening en hoef je niet meer af te lossen. Dit scheelt al gauw honderden euro's per maand in je woonlasten. En dat is geld wat je ook kunt gebruiken om te investeren. Vooral als je wil investeren in vastgoed kan het handig zijn om je woonlasten zo laag mogelijk te krijgen. Dit helpt je om harder cash te kunnen stapelen om je portefeuille uit te breiden. Hier kleeft wel een nadeel aan. De wetgever heeft bepaald dat als je ervoor kiest om je hypotheek niet volledig af te lossen je geen gebruik mag maken van de hypotheekrenteaftrek.

De tweede tip is om met het directe rendement wat je maakt versneld je hypotheek af te lossen. Neem bijvoorbeeld een mandje gespreide aandelen. Over de lange termijn zal dit mandje ongeveer 1,8% dividend per jaar uitkeren. Als je met dit dividend extra aflost op je duurste leendeel (annuïtair) dan breng je de maandlasten en de risico's in je portefeuille versneld omlaag.

Ben je nieuwsgierig geworden door het lezen van deze blog? Bedenk dan eerst goed of je het type persoon bent wat kan omgaan met hoge schulden. Want door je overwaarde te gebruiken en ergens anders te investeren zul je hoge schulden met bezit in evenwicht moeten brengen en houden! Dit vereist goede planning en uitstekende budgetteer vaardigheden. Er gaat meer geld uit en er komt meer geld binnen. Als je hier niet mee om kunt gaan is deze strategie niet voor jou. Kun je dit wel? Download dan ons ebook om alles over succesvol vastgoed investeren te leren, helemaal GRATIS!