Hoeveel geld heb je nodig om te starten met vastgoed?

In deze blog verkennen we samen hoeveel geld je nodig hebt om te starten met vastgoed en wat je kunt bereiken met verschillende bedragen. Ik blijf doelbewust weg bij groter commercieel vastgoed en woningen. Mijn focus is verhuur aan de particulier of zzp'er.

De meest gestelde vraag door beginners is of je kunt starten met vastgoed zonder eigen geld. Het antwoord op deze vraag is ja, maar. Moet je dit wel willen? Vastgoed kopen met andermans geld (vreemd vermogen) brengt altijd risico's met zich mee. Het is uitermate moeilijk om een netto cashflow op te bouwen als je het gehele aanschafbedrag moet lenen bij iemand. Wat doe je dan als er onderhoud nodig is? In een vorige post leg ik de stappen uit die je kunt nemen vóór je begint met vastgoed.

Ben je toch vastbesloten om te starten zonder eigen vermogen? Ga dan op zoek naar een goede deal en verkoop deze aan een belegger. Of vraag om een klein percentage van het eigendom in ruil voor het aanbrengen van de deal. Beleg nooit met geld wat je niet kunt missen en ga nooit schulden aan die je niet vanuit je salaris of een stabiele andere bron kunt dekken. Leg je afspraken goed vast op papier en voor je het weet heb je een leuke cashflow die je hebt opgebouwd enkel door het investeren van je eigen tijd en energie.

Met € 10.000 heb je een leuk bedrag bij elkaar gespaard waar je echt wat mee kan! Parkeerplaatsen zijn een uitstekende optie om in te investeren. Particulieren die willen verhuizen accepteren regelmatig een bod onder de marktprijs omdat ze in tijdnood komen.

Ook hebben projectontwikkelaars soms parkeerplaatsen over die ze niet verkocht krijgen aan de eerste lichting kopers van een appartementencomplex. Deze lichting kopers ziet een parkeerplaats meefinancieren met de hypotheek ten koste gaan van een mooiere keuken, maar wil wél die parkeerplaats van jou huren.

Parkeerplaatsen kunnen niet los gefinancierd worden bij een grootbank. Dit heeft impact op hoe verhandelbaar (courant) een parkeerplaats is en op de waardeontwikkeling over de jaren (minder gunstig dan woningen). Het grote voordeel hiervan is wel dat jij een van de weinige spelers zal zijn die zich op deze niche richt en er nog uitermate lucratieve deals zijn te vinden. Een leuke parkeerplaats portefeuille kan de 'cashmotor' zijn voor ander vastgoed óf voor je financiële vrijheid.

Rond de € 25.000 inclusief kosten koper vind je de garageboxen in woonwijken in Noord- en Zuid Holland. Met een belegging in een garagebox bedien je een grotere doelgroep dan met alleen een parkeerplaats. Ook is de huurstroom gemiddeld twee keer zo hoog in vergelijking met een parkeerplaats.

Er zitten ook mindere kanten aan garageboxen. Ze vergen relatief veel proactief onderhoud. En helaas worden garageboxen nog wel eens gehuurd voor de wietteelt. Verhuren zonder water en elektra is de makkelijkste manier om dit te vermijden. Of elk kwartaal een inspectie willen uitvoeren bij de huurder. In een vorige post leg ik uit waar je op moet letten als je een garagebox wil aanschaffen.

Wist jij dat er meer dan 1 miljoen zzp'ers zijn in Nederland in 2020? Vanaf € 50.000 kun je al een hele gave werkruimte aanschaffen en deze casco verhuren aan een zzp'er of zelfs aan een hobbyist. En met nog een paar duizend euro extra kun je er de inrichting aan geven waarmee jij denkt je doelgroep nog beter te kunnen bedienen. Dit levert als het goed is ook een hogere huurstroom op.

Bij dit soort bedragen wordt het ook ineens een stuk interessanter om je beheer en onderhoud uit te gaan besteden. De absolute bedragen zijn nog steeds hoog maar drukken niet zo hard meer op je rendement als je huurstroom tussen de vier- en vijfduizend per jaar ligt. Hoe groter je individuele units hoe makkelijker het wordt om richting passief beleggen te gaan.

Helemaal gaaf is het als je in staat bent om dit soort objecten te financieren en zo gebruik te maken van het hefboom effect. Enkele objectfinanciers staan nog open voor klein commercieel vastgoed, maar vanaf € 50.000 kom je ook in aanmerking voor alternatieve vormen van financiering via bijvoorbeeld Mogelijk.nl. Hoe tof is het om met je spaarpot niet één maar twee loodsen aan te schaffen tegen 50/50 en zo je bruto rendement naar boven de 10% te duwen?

In deze blog heb ik drie opties laten zien voor drie type budgetten om te starten met vastgoed. Vooral bij de laatste twee budgetten kun je ook gaan kiezen voor beleggingspanden in wat kleinere steden. De reden dat ik hier nu niet over schrijf is omdat je als starter dan meteen aan een heel ander risicoprofiel vastzit. Bij een eigen inleg van € 50.000 op een koopsom van € 200.000 heb je een 'loan-to-value' van 75%. Bij een korte periode van leegstand lopen die rentekosten over de 75% geleend vermogen snoeihard door. Met de huidige krapte op de woningmarkt is het niet heel erg waarschijnlijk dat dit voor gaat komen maar echt uitsluiten kun je het ook niet.

Overigens is onze eigen portefeuille nu ook gefinancierd met een 'loan-to-value' van ~75%, maar heeft corona me wel doen beseffen dat ik dit zo snel mogelijk verder wil aflossen naar 50%. Dit gaat ten koste van het eigen rendement, maar ik slaap er een stuk beter van!