Kun je jezelf rijk lenen?

Sinds ik Diepe Zakken ben gestart spuwen de algoritmes van Google en LinkedIn steeds meer content en advertenties mijn kant op die gaan over beleggen. Steeds vaker lijkt de toon hier te zijn: 'Geen geld? Geen probleem!'. En dan gaan bij mij alle alarmbellen rinkelen. Want hoe kun je beleggen in iets zonder dat je zelf spaargeld hebt? Door dit geld te lenen natuurlijk! Wie wil er nu niet een geldprintmachine waarbij het verschil tussen 2% rentelasten en 8% rendement rechtstreeks jouw zakken in vloeit? In deze blog verken ik of het echt zo simpel is om jezelf rijk te lenen.

Als jij ergens tegen 2% rente mag lenen en je bent er absoluut zeker van dat je ergens anders 8% rendement zal verdienen dan hou je een gegarandeerde 6% winst over. In het geval van vastgoed gaat het vaak om een slordige twee ton om een pand aan te schaffen en verhuurbaar te maken. Over deze twee ton ontvang je € 16.000 huurinkomsten en betaal je € 4.000 euro rente. Het verschil mag je in je zak steken. Dan klinkt het wel heel makkelijk om jezelf rijk te lenen.

Maar klopt dit voorbeeld wel of spelen er misschien nog andere variabelen mee? Helaas is het allemaal niet zo simpel. Want in de echte wereld bestaan er geen garanties op rendement. Neem bijvoorbeeld de huurinkomsten. Hoe vaak verhuist een huurder en krijg je dan als verhuurder niet te maken met leegstand? En zijn rentelasten wel de enige kosten die je moet maken? Hoe zit het met je onderhoudskosten, beheerkosten en verzekeringen? Uit die bruto marge van € 12.000 moeten nog een heleboel kosten betaald worden. Maar goed, zelfs wanneer er slechts een netto rendement van 3% overblijft dan kun je jezelf nog steeds rijk lenen? In plaats van twee ton leen je gewoon twee miljoen en vang je elk jaar een makkelijke € 60.000 extra.

Het bovenstaande voorbeeld is een fictieve casus. Bijna nergens vind je op de Nederlandse markt nog panden die een direct rendement van 8% bruto opleveren per jaar. Ook neemt het bovenstaande voorbeeld niet de waardestijging of daling mee in de berekening en zal geen enkele instelling je 100% van de waarde van een object lenen. In deze blog ga ik verder niet in op de concepten Loan-to-Value en een rendementsberekening maken, maar weet dat de realiteit iets genuanceerder ligt dan ik hier schets.

Dus waarom gaan bij mij de nekharen overeind staan van ons eerdere voorbeeld? Ik tipte eerder al het risico van leegstand bij vastgoed, maar er zijn nog veel meer risico's waar je misschien niet direct aan denkt.

Stel je eens een verborgen gebrek aan de fundering van een pand voor. Dit kan rustig € 50.000 kosten om aan te pakken. Of er breekt brand uit in je pand. Met een goede verzekering krijg je de herstelkosten wel terug, maar de inkomsten die je misloopt tijdens de herstelwerkzaamheden niet. En hier komt nog eens bij dat je de reparaties moet voorschieten. Je moet echt heel veel goede jaren achter de rug hebben én veel van je inkomsten hebben gespaard om dit soort klappen op te kunnen vangen.

Een ander risico waar je tegenaan kunt lopen zit in de kleine letters van je leenovereenkomst. Een hypotheek op een woning voor eigen gebruik biedt voldoende bescherming maar een verhuurhypotheek heeft hele andere spelregels. Bijvoorbeeld je rentevaste periode: de norm is 5-7 jaar. Wil je langere periodes dan zul je er specifiek om moeten vragen en zal je meer rente moeten betalen. En dit is alleen als de banken je al zolang een financiering willen geven.

Want veel banken houden ook nog eens een slag om de arm en bieden slechts voor enkele jaren de garantie van een lening. Aan het eind van die periode zul je ze nog een keer moeten vragen om dezelfde lening. En als ze die niet geven? Dan hang je en zul je het bedrag wat er nog openstaat in één keer moeten storten. Iedereen kan herfinancieren in tijden dat het goed gaat. Het gaat juist om de momenten dat het slecht met de economie gaat dat banken nog eens kritisch kijken naar hun portefeuille.

En dat kritisch kijken gaat verder dan alleen een herfinanciering weigeren. Zeker op de vastgoedmarkt kan een bank van jou eisen dat je een pand opnieuw laat taxeren. En als die taxatie lager uitkomt dan je oorspronkelijke taxatiewaarde kun je worden verplicht om bij te storten. In de huidige markt is het bijna niet denkbaar, maar in de jaren na de kredietcrisis daalden de woningen tientallen procenten in waarde. Op een pand van twee ton betekent een tien procent waardedaling al € 20.000 moeten bijstorten. Heb je het niet op de plank liggen dan dreigt een executieverkoop met een potentiële restschuld als gevolg.

... hoe minder eigen vermogen je meeneemt hoe meer persoonlijk risico je zult moeten lopen om toch een leuk rendement te maken. Helemaal nooit lenen is het andere uiterste. Bij sommige beleggingsproducten zou ik inderdaad geen geld lenen. Denk aan cryptovaluta of start-up bedrijven. Beleg hier alleen in met geld wat je echt zelf kunt missen en ook niet nodig hebt voor je oudere dag. Bij zaken als vastgoed en aandelen zijn er manieren om succesvol een stabiele portefeuille op te bouwen met vreemd vermogen.

Maar let hierbij altijd goed op de risico's van geld lenen. Verdiep je eerst in het hefboomeffect en start nooit met 100% vreemd vermogen. De slechte gewoontes die er in je persoonlijke financiën voor zorgen dat je geen spaargeld hebt neem je mee naar je investeringen. Ik ben een groot voorstander van eerst je eigen budget op orde hebben voor je met geleend geld gaat spelen.

Deze concepten gelden ook voor de Get Rich Quick plannen waarmee ik dood word gegooid. Misschien schrijf ik in de toekomst nog eens een blog over speculeren op de beurs zoals we met Gamestop zagen of over het fenomeen Dropshipping. Voor nu is mijn advies: hou je koppie erbij en zoek naar de verborgen risico's!