Passief investeren in vastgoed met crowdfunding

Wat als je wél in vastgoed wil investeren maar niet de tijd hebt om je met vastgoed bezig te houden? Kun je dan nog succesvol investeren in vastgoed? In de serie "passief investeren in vastgoed" probeer ik antwoord te geven op deze vraag. We bijten het spits af met crowdfunding.

Crowdfunding is het proces van met kleine bedragen en veel investeerders een groot genoeg bedrag bij elkaar krijgen om een investering te doen. In Nederland is het concept in 2010 geïntroduceerd door het platform Geldvoorelkaar.nl. Zij zijn het langst opererende platform van Nederland.

Hoewel crowdfunding oorspronkelijk bedoeld was om financiering op te halen voor het MKB werd het al gauw ontdekt door vastgoedondernemers als manier om financiering op te halen voor de aanschaf, verbouwing, herontwikkeling of herfinanciering van vastgoed. Tegenwoordig kom je elk type vastgoed tegen op Nederlandse platformen. Woningen, bedrijfsunits, winkelpanden, parkeerplaatsen en kantoren. Je kan het zo gek niet verzinnen of er is wel een vastgoedondernemer in gespecialiseerd.

Met crowdfunding kun je passief investeren in vastgoed door een ondernemer een lening te geven. Als onderpand voor die lening wordt een hypothecaire inschrijving gedaan op de onroerende zaak. Betaalt de leningnemer niet af? Dan wordt het onderpand geveild en krijg jij je geld terug uit de opbrengsten van de veiling. Klinkt goed toch?

Crowdfunding levert met een gemiddeld netto rendement van 4% meer op dan sparen. In een vorige blog schreef ik over inflatie en met 4% presteer je ruim beter dan je aan koopkracht verliest elk jaar. Of dit voldoende rendement is op je geld moet ieder voor zich uitmaken.

Toch zie je overal online geadverteerd worden met rendementen van 6, 7 soms wel 8%. Waar komt die 4% die ik noem dan vandaan? De bedragen waarmee wordt geadverteerd zijn bruto rendementen. Hier trekken de platformen nog een succes-fee, administratie-fee én eventuele afschrijvingen van af. Wat je overhoudt is het netto rendement.

Dat dit om forse kosten percentages gaat mag duidelijk zijn. Maar hoe meer zaken mensen voor je uit handen nemen hoe duurder het wordt. Bij crowdfunding betaal je om niet te hoeven zoeken naar investeringen, om het risico te mogen delen met anderen en om de volledige administratie voor je te laten doen. Ik vind dat dit wel wat mag kosten.

Bij crowdfunding van vastgoed is de belangrijkste zekerheid die je krijgt een eerste hypothecaire inschrijving op het onderpand. Wat er ook gebeurt in het privé leven van de ondernemer, jij krijgt voorrang op alle schuldeisers als het onderpand wordt geveild.

Daarnaast tekent de ondernemer ook voor hoofdelijke aansprakelijkheid van de lening. Als je met 1 ondernemer te maken hebt wil dit niet veel zeggen maar wanneer je bijvoorbeeld uitleent aan een echtpaar of twee compagnons dan betekent dit dat ze beiden voor de gehele lening aansprakelijk kunnen worden gehouden.

Bij opknappers zie je regelmatig dat verbouwingskosten worden meegefinancierd op basis van een taxatiewaarde na verbouwing. Om voor dit soort projecten extra zekerheid te geven kan er ook een negatieve hypotheekverklaring worden afgegeven op ander vastgoed wat de ondernemer al bezit. Dit wil zeggen dat de ondernemer belooft om niet aan de overwaarde te komen die hij heeft op een ander object zodat als het fout gaat er genoeg geld vrijkomt bij verkoop van de portefeuille om alle schuldeisers af te kunnen lossen.

Tegenwoordig zie je steeds meer flexibele leningen die worden verkocht als 'vastgoedlening' op de platformen. De ondernemer heeft al een goedkope financier maar die leent hem maar maximaal 70%. De overige 30% en de kosten koper moet de ondernemer zelf ophoesten. Niet elke ondernemer heeft dit geld liggen en sommige van hen lenen ook deze laatste pluk bij.

Deze leningen noemen ze dan werkkapitaal en hebben géén hypothecaire zekerheid. Een vastgoedportefeuille bouwen met 100% vreemd vermogen is ontzettend risicovol. Let heel erg goed op wanneer je investeert bij dit soort cowboys dat ze al genoeg cashflow hebben opgebouwd om aan hun verplichtingen te kunnen voldoen.

Een andere term die je soms leest is die van morele waarde. Wat dit wil zeggen is dat de ondernemer die een lening probeert te krijgen meer schulden heeft dan bezit. Wanneer hij of zij dan voor aansprakelijkheid in privé tekent dan gaat die persoon een morele afspraak aan. Er staat namelijk geen echte waarde tegenover de aansprakelijkheid, alleen maar de belofte dat de persoon ooit zal terugbetalen.

Het laatste grote risico wat ik wil benoemen is een faillissement van het platform. Natuurlijk zijn er getekende contracten tussen de leningnemer en de 'crowd'. Maar wanneer een platform failliet gaat dan zal het ontzettend lang duren voor jij je geld weer terug hebt. De beste hoop is dan dat een ander platform de leningportefeuille overneemt en de dienstverlening aan de investeerders hervat.

Let daarom altijd goed op bij het investeren of een platform een keurmerk heeft zoals dat van Stichting MKB Financiering én dat het een AFM-vergunning heeft. Dan weet je in elk geval dat ze getoetst worden door onafhankelijke instanties.

Ik benoemde eerder al dat afschrijvingen een deel van het bruto rendement afsnoepen. Bij een gemiddeld rendement zullen er altijd mensen boven en onder zitten. Door zelf slim te selecteren op de juiste ondernemer met de juiste strategie kun je dit risico omlaag brengen en kan je eigen rendement stijgen.

De meeste platformen bieden hier iets van een classificatiescore voor aan. Gebruik deze score in je voordeel en blijf weg bij de hoogste risicogevallen. Een Bed&Breakfast? Romantisch idee, maar tegelijkertijd een onderneming starten én vastgoed kopen? Dat zijn de hoge risicogevallen waar ik mijn geld niet aan wil uitlenen.

Zelf zit ik met een bescheiden portefeuille bij Geldvoorelkaar. Zij hebben in tien jaar bewezen een stabiele en betrouwbare partner te zijn. Wel is het vastgoedaanbod hier mager als je ze vergelijkt met andere aanbieders.

Ik laat bewust een lijstje achterwege omdat ik geen persoonlijke ervaring heb met de andere Nederlandse platformen. Doe zelf je huiswerk door stevig te googelen en een gekozen platform te controleren op de website van de AFM. Begin klein en verspreid je kapitaal over meerdere leningen op meerdere platformen.

Crowdfunding is een makkelijke en solide manier om rendement op je geld te maken met de zekerheid van vastgoed als onderpand. De kosten zijn aan de hoge kant maar het netto rendement is keurig.

Vond je dit een waardevolle blog? Laat dan hieronder een reactie achter. Dit helpt Diepe Zakken met groeien in de Google ranglijst en levert je altijd een persoonlijke reactie op van mij!