Stand van zaken Q1 2021

Het einde van het eerste kwartaal nadert met rasse schreden. Bijna drie maanden geleden schreef ik een blog over mijn vastgoeddoelen voor 2021. Hoog tijd op het net op te halen en met jullie te delen wat nu de stand van zaken is.

Met een zoon op komst is het mijn intentie om dit jaar vooral andere beleggers aan goede deals te helpen en hier een commissie voor te vragen. Met deze commissie wil ik de loan-to-value (LTV) omlaag brengen van de privé portefeuille. Ik heb mijzelf tot doel gesteld om voor € 500.000 aan goede vastgoeddeals te vinden. Met gepaste trots kan ik rapporteren dat de teller nu al op € 300.000 onder contract staat met voor nog eens een € 600.000 in de pijplijn.

Het zal helaas nog wel even duren voor de vruchten kunnen worden geplukt van de eerste deal. Het betreft hier namelijk een transformatie. Via een relatie kwam ik een aantrekkelijke deal in Brabant op het spoor waar parkeerplaatsen kunnen worden getransformeerd tot gloednieuwe garageboxen. Mijn relatie wilde het project wel begeleiden maar had zijn kapitaal elders nodig. Hij wilde dus uitgekocht worden. Na een paar weken rekenen en onderhandelen kwamen we tot een win-win scenario voor beide partijen. Hij heeft met korting afstand genomen van de parkeerplaatsen, maar krijgt een uitstekende prestatievergoeding voor de begeleiding van het project. Zowel de koopsom en prestatievergoeding staan inmiddels op de rekening van de notaris te wachten op het transport van volgende week.

Zodra we een definitieve datum hebben voor de bouw kan het verhuren van de garageboxen beginnen. Mijn doel is om aan het einde van 2021 een strik om dit project heen te kunnen doen en het in verhuurde staat op Funda te kunnen zetten.

Misschien vraag je je nu af hoe ik die transformatie kan bekostigen. Ik koop het nu zelf zonder er al een uiteindelijke bestemming voor te hebben. Drie ton aan vastgoed is niet weinig geld en trouwe lezers weten dat ik niet zoveel cash heb liggen. Gelukkig kon ik met een bevriende investeerder tot een lucratieve deal komen voor ons beiden.

We hebben samen een leenovereenkomst opgesteld met een winstafhankelijke rente. Hij ontvangt namelijk de helft van de gemaakte winst in plaats van een vast rentepercentage. Ook is hij akkoord gegaan met een mogelijke negatieve rente in ruil voor een garantie dat de eerste 10% van de winst altijd naar hem zullen gaan. Op deze manier betaal ik geen rente én loop ik geen risico op een restschuld. En de investeerder? De prognose ligt op meer dan 30% rendement op zijn geld in 18 maanden tijd, na aftrek van alle kosten. Win-win!

Naast de transformatie ben ik ook nog in onderhandeling over twee parkeergarages in de provincie Zuid Holland. Een kleine en een wat grotere in de buurt van mijn woonplaats. Deze deals zijn minder spannend maar ook minder winstgevend dan de transformatie. Wat ik met de parkeergarages ga doen weet ik nog niet zeker.

Een optie is om de bezettingsgraad naar 100% te krijgen en het dan als twee beleggingsobjecten op Funda te zetten. Dit levert mij de winst op tussen de aankoopsom en de verkoopsom. Maar liever nog kijk ik of ik deze beide objecten kan herfinancieren en aanhouden voor de lange termijn.

Het kan dus zo zijn dat de deals in de pijplijn niet bij een andere belegger terecht komen en ik niet tot mijn doel mag rekenen. Gelukkig zitten we nog niet in Q2 dus nog genoeg tijd om meer deals te vinden en anderen blij te maken.

Ook het ombouwen van Diepe Zakken van een blog naar een community website vordert gestaag. Achter de schermen hebben de dames en heren van Evers en de Gier onze nieuwe huisstijl net afgerond en opgeleverd. Mijn compagnon (Dennis) en ik zijn zeer tevreden met de geleverde kwaliteit en de prettige samenwerking. Wij kijken er naar uit om de komende tijd nog meer gave nieuwe dingen te ontwikkelen voor DZ. Om alvast een tipje van de sluier op te lichten presenteer ik ons nieuwe logo!

In de aankomende week starten onze bouwpartners van Tabs & Spaces met het omzetten van het beeldmateriaal naar een functionele website. Voor de kenners onder onze lezers: het design is geheel Mobile First, geoptimaliseerd voor leesplezier met mooie contrastkleuren. Dit moet de gebruikservaring op mobiele apparaten flink verbeteren.