Twintig ruggen om te mogen spelen met ‘de grote vastgoedjongens’

Deze week stonden er niet een maar twee negatieve artikelen in het Financieel Dagblad over een bekende cursusboer in vastgoedland. Voormalig leden eisen voor tonnen aan lidmaatschapsgelden terug omdat ze zeggen misleid te zijn door een gelikt marketing verhaal maar de werkelijkheid weerbarstiger blijkt. Naast de normale cursussen 'beleggen in vastgoed' kun je namelijk ook lid worden van een exclusief programma waar ervaren vastgoedinvesteerders, mindset coaches en 'deal sourcers' jou helpen om financieel vrij te worden. Kosten voor deze zijwieltjes? Slechts twintigduizend euro, schijntje natuurlijk. In deze blog wil ik niet inzoomen op dit bedrijf maar vooral kijken naar het nut van coaching en betaalde netwerken in het vastgoed. Trek vervolgens je eigen conclusies ;-)

Je kunt op vele manieren geld verdienen aan vastgoed. Makelaars, notarissen en financieringsspecialisten verdienen geld per transactie. Beheerders, taxateurs en accountants verdienen op regelmatige basis geld voor hun interactie met een portefeuille. Banken en objectfinanciers verdienen geld aan de hypotheek of werkkapitaal. En de investeerder? Hij of zij verdient geld aan de huuropbrengsten op de eigen portefeuille.

Alle rollen in de vorige paragraaf zijn nodig om tot een rendabele vastgoedportefeuille te komen. Zeker vanaf een bepaalde schaalgrootte kun je niet meer zonder verhuur- en aankoopmakelaars, hypotheekspecialisten die de financieringsaanvragen voor je doen en een goede beheerpartij die je panden, service partners en je huurders managed.

Wie goed leest ziet in dit rijtje geen betaalde mentor, vastgoedcoach, performance coach, masterminds en betaalde beleggersnetwerken terugkomen. Zij verdienen namelijk niet het geld aan het vastgoed maar aan jou, de belegger. Jij bent hier niet alleen de klant maar ook het product waaraan gesleuteld moet worden. De eerste groep levert waarde aan je portefeuille, de tweede groep levert waarde aan jou direct.

Bijna iedereen heeft wel onbewust gedrag wat kan belemmeren bij het investeren van je kapitaal. Sommige mensen zijn te optimistisch en nemen bewust grote risico's zonder rekening te houden met onverwachte zaken. Een voorbeeld hiervan is iemand die zonder voorbehoud van financiering biedt op een pand zonder daadwerkelijk over het kapitaal te beschikken. Andere mensen zijn weer te voorzichtig en analyseren elke deal net zo lang tot ze een foutje vinden om de deal maar niet aan te hoeven schaffen. Deze mensen staan na drie jaar kijken nog steeds aan de zijlijn.

De rode draad bij al deze mensen is dat ze al over kapitaal beschikken om mee te kunnen beleggen. Mijn inziens heeft het geen zin om met een performance coach te werken of een mentor te zoeken als je nog geen enkele stap hebt gezet op je pad naar vermogen. Begin gewoon eerst met je budget op orde krijgen en een doelbedrag sparen vóór je geld uitgeeft aan begeleiding. Je kunt je kapitaal immers maar een keer uitgeven en elke euro die je aan coaching uitgeeft is een euro die niet actief voor je aan het werk is.

Wil je toch eerst in jezelf investeren? Zoek dan materiaal op met de beste prijs/kwaliteit verhouding. Er zijn uitstekende vastgoedcursussen te vinden bij NHA of LOI waarmee je voor een prikkie leert vastgoedrekenen of meditatie apps die je helpen motivatie te vinden op dagen dat het even tegenzit. Dit mag zeker aan het begin van je reis geen duizenden euro's kosten!

Zit je daarentegen op een portefeuille van vijf panden en twee ton spaargeld maar vind je het moeilijk om de volgende stap te zetten? Dan is nu wel het juiste moment om naar mensen te zoeken met wie je kunt sparren! Zolang je er maar voor zorgt dat het uit de lopende cashflow kan worden betaald, anders betaal je waarschijnlijk teveel.

Tegen beter weten in toch zonder eigen vermogen in vastgoed stappen? Lees alstjeblieft eerst ons kennisbank artikel over de hefboom!

Ben je op zoek naar je eerste of tweede deal? Kies dan liever voor de gratis facebookgroepen, Funda, Marktplaats of beter: ga een relatie aan met een in beleggers gespecialiseerde makelaar. De drempel om onderdeel van een goede mastermindgroep of een betaald netwerk lid te worden is namelijk niet geld maar ervaring.

Een goede groep zal altijd een contributie rekenen. Dit is om er voor te zorgen dat niet Jan en alleman lid worden. En zodat de ervaren beleggers niet in de minderheid raken. Verder scannen de beheerders van de groep ook aan de poort om de ratio beleggers versus dienstverleners gezond te houden. De ervaren belegger wordt namelijk lid van een groep om inspiratie op te doen, lessen van elkaar te leren, samenwerkingen te vinden en heel soms om een deal te scoren. Je jaagt ze juist weg door allemaal onervaren mensen of dienstverleners binnen te laten die alleen maar komen halen en niets brengen.

Hoe hoger de kwaliteit van het netwerk hoe hoger de contributie zal zijn. Kijken we dan even terug naar de titel van deze blog dan mag je verwachten dat bij een contributie van twintigduizend euro(!) er een stevige ondergrens wordt gehanteerd om lid te worden en er minimaal een aantal beleggers in zullen zitten met drie of meer decennia ervaring en enkele honderden objecten op hun naam. De enige manier om daar tussen te komen als startende belegger is als je over andere kwaliteiten beschikt (bijv. een succesvolle ondernemer bent) of een zeer grote zak geld meebrengt en actief zoekt naar samenwerkingen.

Verder zijn er in Nederland uitstekende groepen te vinden met lidmaatschapskosten onder de zeshonderd euro per jaar. Ben je al wat verder op je vastgoedreis dan zijn deze zeker het overwegen waard!

Wie de cursusboer uit de aanhef kent weet dat de derde pijler van hun aanbod een digitale marktplaats is met exclusieve deals. De grootste bron van ergernis bij de eisers is dat het volume van aanbod laag is, de kwaliteit matig en de deals niet exclusief zijn maar ook op andere sites worden aangeboden. Tja, dan snap ik dat mensen hun geld terugwillen.

Kan een marktplaats dan wel twintigduizend euro waard zijn? Wat je nu ziet is dat acquisitie specialisten, gespecialiseerde aankoopmakelaars en andere 'deal sourcers' een fee structuur hanteren met een vaste vergoeding of een percentage als aanbrengprovisie. Vijf goede deals en je zit al rustig aan een provisie van twintigduizend euro. Als de marktplaatsaanbieder ervoor kan zorgen dat deze fees worden betaald uit de contributie en de deals verder zonder marge worden doorgeschoven dan kan een marktplaats het zeker waard zijn.

Helaas is het in praktijk bijzonder moeilijk om uit een eenmalige bijdrage, zoals in ons voorbeeld, een platform continu operationeel te houden. Je zult als beheerder de doorlopende kosten voor de leads moeten betalen. Ook zul je de aanbieders eerlijk moeten houden en controleren of het aanbod wel echt exclusief is. Dit terwijl je vecht tegen een leger wordende rekening en dus constant nieuwe leden nodig hebt. Dus mijn antwoord is ja, maar...! Een marktplaats kan twintigduizend euro waard zijn, maar een platform met een lagere drempel en een provisiestructuur per deal lijkt me in de praktijk beter werken. En met een beetje Googelen kun je er zo twee vinden (hint: Thierry Stokkink of Myrthe de Groot)

Succes met verder bouwen!