Vastgoed leads vinden voor de portefeuille

Waar ik dit jaar begon met het idee om andere mensen aan vastgoed te helpen, heeft het plan recent een veel strakkere vorm gekregen. Met kapitaal van een vermogende relatie ga ik namelijk de komende jaren een niche portefeuille bouwen gericht op parkeerplaatsen en garageboxen. En dat kan maar één ding betekenen: er zullen vastgoed leads moeten worden gevonden en deals worden gesloten! In deze blog zet ik in grote lijnen uiteen hoe ik dit wil aanpakken met de hoop dat jij, mijn lezer, misschien nog een goede tip voor me hebt.

Elke reis begint bij het vaststellen van je doelen en selecteren van het speelveld. Voor mij is dit een 10+ mln vastgoedbedrijf bouwen in de markt voor lange termijn parkeren en opslag. Deze markt trekt mij aan omdat er weinig grote spelers op actief zijn die binnenstedelijk opkopen. En omdat kleine portefeuilles zeer moeilijk te financieren zijn, treden schaalvoordelen pas heel laat op. Vanwege mijn compagnon geeft ons dit een grote voorsprong op de concurrentie.

Let op: ik ga niet concurreren met de Shurgards of de Q-Parks van deze wereld. De focus ligt puur bij garageboxen (autoboxen 18m²+) en parkeerplaatsen voor de langetermijnverhuur.

De belangrijkste strategie wordt die van Buy-to-Let, ofwel kopen om lange termijn te verhuren. Hierbij hanteer ik een strenge BAR van 8% inclusief kosten koper. Dit betekent scherp moeten aankopen voor een maximum van 12,5 keer de jaarhuur. Natuurlijk zit er wel speling in deze marge als de kans bestaat om de leegstand te verbeteren of de huren te verhogen wanneer deze nog niet marktconform zijn.

Voor de kleinere objecten waar geen schaalvoordeel op te behalen valt, of die te decentraal liggen om goed te kunnen exploiteren wil ik een aan- en verkoop strategie gaan voeren. Hierbij hanteer ik een criterium van minimaal 20% onder de marktprijs kunnen aankopen en een verwachte doorlooptijd van minder dan zes maanden voor de verkoop. Voornamelijk die zes maanden termijn is erg belangrijk voor het kunnen verrekenen van je overdrachtsbelasting. Zelfs enkele parkeerplaatsen behoren tot de optie mits ze scherp genoeg kunnen worden aangekocht om de hoge transactiekosten te dekken.

De laatste strategie die ik wil gaan inzetten is het transformeren van oude objecten of buitenterreinen naar parkeergarages of opslagcomplexen. Hierbij is het wel belangrijk dat deze objecten in een binnenstedelijk gebied liggen en zelfs het liefst midden in een woonwijk waar betaald parkeren verplicht is. Voor transformaties hanteer ik een strikte aankoopsom van maximaal 40% van de uiteindelijke waarde van het object. Juist omdat doorlooptijden en bouwkosten nog steeds aan het stijgen zijn en niet elk project zal slagen. Nadat een transformatie is gelukt wordt deze naar Buy-to-Let geschoven of op de vrije markt verkocht als de huurfactor gunstiger is voor uitponden.

Het korte antwoord is: moeilijk maar niet onmogelijk. Wat je ziet is dat bij Funda deals de marge er vaak al volledig uit is, tenzij het om een klein object gaat wat via een doe-het-zelfmakelaar online staat. Of wanneer het een transformatieobject betreft wat tegen de bestaande huurfactor online staat. Sommige oude loodsen staan bijvoorbeeld met een gunstige huurfactor tegen een vierkantemeterprijs van 35 euro per jaar online. Na transformatie naar garageboxen ontvang je rustig 100+ euro per m² per jaar.

Toch denk ik dat het beter zal uitpakken om aanbod te zoeken wat niet op Funda of Marktplaats staat. Aanbod wat ergens in een goedlopende portefeuille staat te verstoffen. Een parkeergarage die een belegger heeft aangekocht samen met een woningportefeuille bijvoorbeeld. Wanneer parkeren of opslag niet iemand zijn core business is, ontstaan er kansen. Het is alleen de kunst deze partijen en objecten te vinden voor de hoofdpijn te erg wordt en ze het object zelf op Funda zetten.

Waarschijnlijk ontkom ik er niet aan om een abonnement te nemen op websites als vastgoedmarkt.nl en vastgoeddata.nl om de poppetjes in kaart te brengen en gerichter te werk te gaan dan lukraak mensen opbellen.

Er is een aantal spelers waar ik gericht relaties mee op moet gaan bouwen om vóór de markt aan vastgoed leads te kunnen komen. Binnenstedelijk is het merendeel van de garageboxen nog in handen van woningcorporaties. Zodra deze besluiten om een woontoren te gaan uitponden, komen ook de garageboxen op de begane grond op de markt. Liefst wil je dit natuurlijk voor zijn en een woningcorporatie een goed bod doen op alle boxen tegelijkertijd.

Een andere categorie waar ik mij op wil richten zijn de gemeentes. Zij hebben allemaal een eigen vastgoedportefeuille met een brede mix aan objecten erin. Wat er regelmatig gebeurt is dat een gemeente zich meer wil concentreren op wonen en daarbij besluit afscheid te nemen van commercieel vastgoed. Dit zijn de momenten dat je een telefoontje wil krijgen zodat je een bod mag komen uitbrengen.

Als laatste zijn er de beheerders van woningportefeuilles. Bij deze spelers wil ik ook netwerken, zodat wanneer er portefeuilles worden aan- of verkocht ze aan mij denken voor het afwijkende vastgoed. De parkeerplaatsen en garageboxen waar de nieuwe eigenaar geen behoefte aan heeft. Dit alles gaat wel een spel van de lange adem zijn: regelmatig bellen en e-mailen waarbij ik niet alleen deals kom halen, maar ook waardevolle informatie zal moeten komen brengen.

Heb jij nog goede ideeën voor mij om aan vastgoed leads te komen? Laat het me hieronder weten door een reactie te plaatsen!