Wat betekent nog vier jaar Rutte voor de particuliere belegger?

De Tweede Kamerverkiezingen zijn op 17 maart en de VVD ligt flink voor in de peilingen. Hoog tijd om het partijprogramma van de VVD door te spitten. En te zien wat ze van plan zijn met de woningmarkt.

Disclaimer: ik neem zelf geen politiek standpunt in op Diepe Zakken, maar probeer objectief te kijken naar de impact van het partijprogramma van de VVD op de particuliere beleggers van Nederland.

Een eigen huis en auto dreigt voor veel mensen weer onbereikbaar te worden, zo schrijft Marno de Boer in het VVD-verkiezingsprogramma. Er zijn te weinig woningen, de huizenprijzen en huren stijgen, en de wegen en het OV worden steeds voller. Strijden voor lagere lasten op huizen en vervoer is niet langer genoeg. Want de problemen van nu worden vooral veroorzaakt door schaarse ruimte voor woningbouw en infrastructuur. Het ruimtelijk beleid moet ruimte bieden voor voldoende woningbouw en infrastructuur.

De boodschap van de VVD is duidelijk. Er is ingrijpen nodig van de rijksoverheid om het oplopende woningtekort op te lossen en speculatie met woningen tegen te gaan. Dit wil de VVD bereiken door harde afspraken te maken met gemeenten en provincies over het aantal te bouwen woningen. De impact op de particuliere belegger lijkt voorlopig gering. Waar het linkse blok zich echt afzet tegen verhuurders, neemt de VVD een gematigde toon aan door alleen te hameren op de uitwassen van de woningmarkt: speculeren met leegstaande woningen.

De VVD bestaat van oudsher uit liberalen die geloven in de vrijemarktwerking. En hoewel er in het partijprogramma een aantal marktverstorende plannen zijn opgenomen, is de grootste verandering er een die de markt wagenwijd opengooit.

De VVD pleit ervoor gemeenten de mogelijkheid te geven om een koopverbod in te stellen in bepaalde wijken. Om (buitenlandse) investeerders die grootschalig opkopen buiten spel te zetten. Het plan is om meer koopwoningen beschikbaar te krijgen voor starters en middeninkomens. Een opkoopverbod klinkt eng, maar de VVD stelt een harde eis om dit te mogen doen. Namelijk dat gemeenten hun totale huurvoorraad vergroten! Omdat anders de schaarste en huurstijgingen blijven toenemen. Per saldo krijgt de kleine particuliere belegger het hierdoor gemakkelijker om te blijven investeren ten op zichte van de grote spelers. En zonder dat de starters- en middeninkomens hier last van hebben.

Ook wil de VVD dat gemeenten het bezit van een woning niet langer als melkkoe kunnen gebruiken. Door een landelijk maximumpercentage in te stellen voor de OZB, mag een bouwvergunning alleen nog tegen de kostprijs worden aangeboden. De VVD wil verder dat eigenaren van woningen op erfpacht betere bescherming krijgen tegen de grondeigenaar. Dit is allemaal goed nieuws voor de particuliere belegger.

Waar de stikstof en de PFAS ons voor de corona crisis flink bezighield, krijgt het in het partijprogramma van 2021 amper aandacht. Met het bericht dat er door een succesvolle landelijke aanpak om de uitstoot terug te dringen, weer ruimte is ontstaan om de vergunningverlening voor de woningbouw op gang te brengen. De boodschap is duidelijk, Rutte wil dat er gebouwd gaat worden.

Omdat de woningbouw dezelfde economische cycli volgt, wil de VVD een nationaal bouwfonds in het leven roepen. De missie van dit fonds is om anticyclisch te blijven investeren in betaalbare woning en meebetalen aan grootschalige vernieuwingen van wijken. Wie mag aankloppen bij dit fonds en hoe de middelen worden verstrekt is vooralsnog onduidelijk.

Wat wel duidelijker beschreven staat is het plan om meer bouwgrond beschikbaar te stellen. De VVD wil grondspeculatie tegengaan met een speciaal OZB-tarief voor onbebouwde woningbouwgrond. En zij wil gemeenten ertoe bewegen om preventief 'overloopgebieden' aan te wijzen waar onderzoeken vanuit de Flora- en faunawet alvast uitgevoerd worden. Zodra de vraag naar woningen in een regio dan oploopt, kunnen bouwers gelijk aan de slag.

Dat er nieuwe bouwlocaties komen is van groot belang voor de woningcorporaties. Rutte wil hen namelijk een korting aan gaan bieden op de verhuurderheffing voor de goedkopere woningen. Dit maakt de duurdere woningen die ze in de portefeuille hebben in theorie minder aantrekkelijk om aan te houden. De VVD wil dat ze deze woningen afstoten en met de opbrengsten goedkopere woningen gaan bouwen. Of dit in de praktijk ook zal gebeuren, zet ik mijn vraagtekens bij. Maar het kan dus zijn dat er binnenkort grote plukken huurwoningen op de markt worden gegooid. De ervaren belegger kan maar beter snel beginnen met netwerken!

Gemeenten moeten de mogelijkheid krijgen om een belasting te heffen op panden die langer dan een jaar leegstaan. Dit gebeurt met een opslag op de OZB. Er zijn ontheffingsmogelijkheden, maar het zal in de praktijk duurder worden om een pand in eigendom te hebben en deze te laten leegstaan. Dit moet speculatie tegengaan en kan er voor zorgen dat er meer aanbod ontstaat. Hopelijk komen er hierdoor meer kluspanden op de markt voor de kleine particuliere beleggers.

Eerder schreef ik al dat de VVD een grote liberalisering van de woningmarkt in petto heeft. En dat Rutte de woningcorporaties wil stimuleren om afscheid te nemen van de duurdere panden en zich exclusief gaan richten op het bouwen van goedkope woningen. In dit hoofdstuk komt dit allemaal samen en zien we de grootste opschudding op de Nederlandse markt in decennia. In alle eerlijkheid wil ik hier bekennen dat het mogelijk is dat ik de plannen van de VVD niet goed begrijp en daarom een verkeerde conclusie trek. De VVD wil namelijk dat het segment aan middenhuurwoningen flink toeneemt in de komende jaren.

Ja, je leest het goed. De VVD wil dat alleen nog woningcorporaties te maken krijgen met het woningwaarderingsstelsel, zodat het voor alle andere partijen aantrekkelijker wordt om te investeren in het middensegment. Dit betekent dat alle huurwoningen van particuliere beleggers straks automatisch in de vrije sector vallen. Dit kan een huurexplosie veroorzaken als er niet gebouwd wordt. Maar als het de VVD lukt om de woningcorporaties goedkope woningen te laten bouwen (om het sociale huurstelsel in stand te houden) en als het ze lukt om er daadwerkelijk veel middenhuurwoningen bij te laten bouwen door andere partijen, dan zou de vrije markt er voor moeten zorgen dat zowel koopprijzen als huurprijzen stabiliseren of zelfs dalen. Dit moet een win-win-win opleveren voor iedereen. Het klinkt bijna te mooi om waar te zijn.

Of heb ik het partijprogramma van de VVD en hun plannen voor de woningmarkt echt totaal verkeerd geïnterpreteerd? Laat het me weten met een reactie onder deze blog!