07/11/2020

Deze aankoopfouten had ik kunnen vermijden

Aankoopfouten kunnen vermijden

Deze blog is een vervolg op mijn “eerste parkeerplaats gekocht” deal. Sinds de koop rond is heb ik flink nagedacht. Hoofdzakelijk over de aannames die ik deed en de aankoopfouten die ik had kunnen vermijden. Geniet van mijn naïviteit en doe er je voordeel mee!

Hoeveel vraag is er in de wijk?

De ligging van deze parkeerplaats is in een vrij dure wijk in Schiedam. Huizenprijzen stijgen hier harder dan het landelijk gemiddelde en prijzen liggen rond de € 3.000 de vierkante meter. Ook lijkt het erop dat de meeste gezinnen die hier wonen twee auto’s hebben. En toch heb ik me flink verkeken op de vraag.

Bij het aanleggen van de wijk is er namelijk goed nagedacht over de voertuigbezetting. De meeste woningen heeft een oprit groot genoeg voor twee auto’s. Ook zijn er op strategische plekken in de wijk extra parkeerplaatsen voor bezoekers.

Als laatste is de wijk niet betaald parkeren. Het gebrek aan schaarste en het gebrek aan de druk van een parkeervergunning maakt de stap naar een privé plek een stuk groter.

Met de kennis van nu zou ik dezelfde parkeerplaats niet nog een keer kopen. In plaats daarvan concentreer ik mij nu op wijken met een parkeerprobleem. Door een keer ’s avonds door de wijk te rijden en de lege parkeerplekken te tellen had ik de eerste van mijn aankoopfouten kunnen vermijden.

Wat zijn de huurprijzen nou echt?

Eerst het goede nieuws. We hebben al vrij snel een huurder gevonden. Door te flyeren in de wijk kwamen we in contact met een jongeman die zijn motor droog wilde stallen.

Op het advies van 1 bron ging ik uit van een huurprijs van 85 euro per maand. Al mijn berekeningen hebben dit prijspunt als basis. Ik heb in de eerste week van adverteren met 5 potentiële klanten gesproken maar wat blijkt: voor de meeste mensen is dit prijspunt te hoog! Zonder die druk van schaarste of een vergunning haakt men snel af.

Daarna ben ik zelf nog het internet afgestruind en kwam ik hoofdzakelijk huurprijzen tussen € 70 en € 80 tegen voor de stad Schiedam. Als ik zelf vantevoren beter onderzoek had gedaan dan was ik met een ander aankoopbedrag de onderhandelingen gestart. Van de aankoopfouten die ik had kunnen vermijden neem ik deze mijzelf als enige echt kwalijk.

Uitschieters in de kosten koper

Welk percentage overdrachtsbelasting is van toepassing?

Bij de overdrachtsbelasting ging ik uit van twee procent. Voor mijn gevoel gaat het bij een parkeerplaats om iets in de woonsfeer. Dat is toch geen commercieel object? Daar dacht de belastingdienst helaas anders over. Uit hun website blijkt dat een garage of een parkeerplaats onder het 2% regime valt als:

  1. het op hetzelfde perceel ligt of deel uitmaakt van hetzelfde bouwcomplex als de woning waar het bij hoort.
  2. het op een apart perceel ligt maar het geheel als één aan te merken is.

Simpel gezegd, als de woning tegenover de parkeerplaats van mij was geweest dan had ik slechts 2% overdrachtsbelasting hoeven betalen. Helaas is dat niet zo en was ik aan de beurt voor 6%.

Het kapitaliseren van de erfpachtcanon

Het wat van de wat? Dat was mijn eerste gedachte toen ik de nota van de notaris las. Ook hier heeft de belastingdienst wat over te zeggen. Het zit namelijk zo: de belastingdienst vind dat objecten op erfpacht minder waard zijn dan op eigen grond. Daarom mag je de toekomstige erfpachtcanons aftrekken van de WOZ waarde bij het doen van je aangifte. Super gunstig voor je vermogen in box 3!

Dit werkt helaas ook de andere kant op. Als de erfpachtcanons al afgekocht zijn tot een bepaalde datum moet er bij de overdracht een fictief bedrag bij de koopprijs worden opgeteld. Over dit fictieve bedrag moet vervolgens ook 6% overdrachtsbelasting worden betaald.

De offerte van de notaris

Als laatste extra kostenpost lagen de offerte en de nota van de notaris fors uit elkaar. Hoewel ik achteraf uiterst tevreden ben over de kwaliteit van levering én de tijd die ze via de telefoon aan mij hebben besteed was dit in eerste instantie even slikken.

Notaris Offerte  Nota 
Levering akte BASIS (koopsom < € 250.000) € 385,00 €  450,00
Honorarium extra werkzaamheden erfpacht €          –   €     50,00
Identificatiekosten (2 personen) €   56,00 €     56,00
Heffingsbijdrage Kwaliteitsfonds KNB €      8,22 €       8,22
Vergoeding negatieve rent €          –   €       1,21
KadasterOfferteNota
Inschrijving levering € 144,50 €  144,50
Inzage levering €   25,00 €     25,00
Totaal € 618,72 €  734,93
 € -116,21

Alles bij elkaar heeft dit mij rond de € 700 extra gekost. En hoewel ik deze aankoopfouten had kunnen vermijden ben ik erg blij dat het hier slechts om eenmalige kosten gaat!

Hoe kan ik deze aankoopfouten in de toekomst vermijden?

Om deze fouten te voorkomen heb ik een checklist uitgewerkt:

  1. Begin elke deal met marktonderzoek.
    • Welk doel dient het object?
    • Hoe is de ligging?
    • Is er vraag naar de dienst die je gaat leveren?
    • Wat zijn de échte huurbedragen?
  2. Bouw veiligheidsmarges in je rendementsberekeningen in
    • Gebruik het laagste huurbedrag
    • Ga uit van de hoogste leegstand, verzekeringen en onderhoudskosten
  3. Als de cijfers niet werken …
    • Houd dan op
    • Gooi de excel sheet weg
    • Verwijder de lead uit je lijst

Pas als alle seinen op groen staan mag ik van mijzelf een bod doen. Over de kunst van het onderhandelen valt nog genoeg te schrijven maar dit bewaar ik voor een andere blog. Veel succes bij je volgende aankoop!

You may also like...

4 Responses

  1. Job van Woensel schreef:

    Ik heb ze allemaal met veel plezier gelezen en er nog wat van opgestoken ook.

  2. Jurgen Bos schreef:

    Leuke bijdrage, goed dat je deze ervaringen bij een relatief kleine investering had. Die hogere levering kosten van de notaris tov de offerte is wel raar. Waarvoor vraag je die offerte, als de prijs daarna hoger is?

    • Bob Dijs schreef:

      Dankjewel voor je reactie Jurgen. Volgens hen was de offerte een richtprijs m.b.t. het transport van een woning. Omdat het hier om een afwijkend object ging en het erfpacht stond gingen de kosten wat omhoog. In de toekomst vraag ik wel door voor ik me ergens aan commit.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *