12/12/2020

Herken een slechte deal of je gaat voor gaas

Hoe herken je een vastgoed deal?
De tweede van links en tweede van rechts staan beide te koop 🙂

Stel je komt deze deal tegen op funda: Op teruggetrokken binnenterrein garagebox annex bedrijfs-opslagruimte te koop of te huur. Vraagprijs € 26.500,- kosten koper. Verhuur mogelijk: huur € 165,- per maand. Even snel de jaarhuur van € 1.980 delen door de vraagprijs en je ziet een 7,5% bruto aanvangsrendement (BAR)! Wow, wat een goede deal! Maar is dat wel écht zo? Deze week laat ik je zien hoe je een slechte deal herkent.

Waarom zou je überhaupt een garagebox kopen?

Voor we de berekeningen induiken wil ik eerst stilstaan bij de garagebox als belegging. De garageboxen in woonwijken zijn gewilde objecten. Het is een goede plek om spullen op te slaan die je liever niet in huis hebt. Skispullen, bedrijfsvoorraad of een oude cabrio met een lekkend dak om maar wat voorbeelden te noemen.

Alleen is de voorraad schaars en heeft niet iedereen het geld om er eentje aan te schaffen. Om die twee redenen bestaat er een uitstekende huurmarkt voor garageboxen. Menig aanbieder in de randstad werkt tegenwoordig zelfs al met een wachtlijst. De stabiele huurmarkt zorgt voor een aantrekkelijke cashflow en een mooi direct rendement op je inleg.

Daarnaast lijkt het dat garageboxen de tand des tijds weten te weerstaan en de inflatie voorblijven met hun waardestijging. Omdat ze ook nog eens relatief goedkoop zijn als je ze vergelijkt met een beleggingspand snap je waarom ik er graag in investeer.

Hoe herken je een slechte deal?

De afgelopen paar maanden heb ik de verkoopprijzen op Funda en Marktplaats fors zien stijgen. Ik kan alleen maar speculeren naar de reden hierachter, maar ik vermoed dat het iets te maken heeft met de overdrachtsbelasting die in 2021 omhoog gaat en de FOMO (of ‘fear of missing out’) die hierdoor ontstaan is.

Hoeveel geld hebben we nodig?

Laten we als startpunt de vraagprijs nemen die op Funda staat en ons moment van overdracht nog net in 2020 laten vallen om maar 6% te hoeven betalen.

Notariskosten €    700,00
Kadastrale kosten €    170,00
Overdrachtsbelasting € 1.590,006%
Kosten Koper€ 2.460,00

Het lijkt erop dat de kosten koper best een serieus bedrag is in verhouding met de vraagprijs en dat dit zeker impact gaat hebben op de BAR.

Vraagprijs €   26.500,00
Kosten Koper €      2.460,00
Totaal benodigd €   28.960,00

Om tot de echte BAR te komen moeten we de huurstroom delen door de aankoopsom (vraagprijs + kosten koper). Nu zakt onze BAR al van 7,5% naar 6,8%. Nog steeds een stuk beter dan de spaarrekening. En 29k is voor de typische Nederlander nog wel bij elkaar te sparen.

Hoeveel houden we netto over?

Bij elke soort onroerend goed horen exploitatiekosten. Daarvoor is de netto aanvangsrendement (NAR) in het leven geroepen. 6,8% bruto rendement is leuk maar het gaat natuurlijk om de euro’s die we aan het eind van elke maand in onze eigen zak mogen steken. Laten we een kijkje gaan nemen.

UitgavenMaandelijksJaarlijks€15K WOZ
Onroerende zaakbelasting €             3,75 €       45,000,300%
Watersysteemheffing €             0,45 €         5,400,036%
Wegenheffing €             0,08 €         0,960,0064%
Opstalverzekering €           12,50 €    150,00
Totale uitgaven €           16,78 €    201,36

Elke gemeente is anders en in elke gemeente heten de belastingen ook net weer even anders. Deze gemeente kent een aantal belastingen die specifiek voor rekening komen van de eigenaar van een niet-woning. Na aftrek van deze kosten blijft er een NAR over van 6,14%.

De grootste post ontbreekt echter nog in dit lijstje en dat is de rioolheffing. In deze gemeente is die vastgesteld op € 250 voor een niet-woning. Niet elke gemeente heft consequent deze belasting voor garageboxen. En in je huurovereenkomst kun je opnemen dat de huurder specifieke belastingen voor zijn of haar rekening moet nemen. Laat je dit na dan verdubbelen je vaste lasten zich en zakt je NAR tot 5,28%.

Wat is de staat van het onderhoud?

Garagebox in slechte staat
De linker pijl is afgesneden zink bij de buurman, de rechter pijl het boeibord in zeer slechte staat

Tot nu toe hebben we alleen de directe kosten bekeken en het nog niet gehad over reserveringen. Kijk maar eens goed naar bovenstaande foto. De garagebox lijkt van buiten totaal niet onderhouden te zijn. Helaas ontbreekt een foto van het dak, maar van Funda kan ik afleiden dat er Bitumen op ligt. Ik doe voor het gemak de aanname dat het dak even slecht is onderhouden als het boeibord.

In theorie kan een Bitumen dak 25 jaar meegaan. In de praktijk blijken de oudere varianten toch erg gevoelig voor UV en temperatuurschommelingen. Zeker als je er geen onderhoud aan laat uitvoeren moet je deze laag elke tien jaar wel een keer laten vervangen. De kosten hiervoor zijn € 85 per vierkante meter en dit dak heeft er 20. De kosten voor dit onderhoud zijn dus € 1.700 elke tien jaar opnieuw.

Als stelregel reserveer ik 2% van de WOZ waarde voor onderhoud. Het is verstandig dit ook echt apart te zetten. De reservering meetellen met je rendement vind ik jezelf voorliegen. Ik haal het er dan ook vanaf en de teller staat nu op een NAR van 5,1%. Sinds je bent begonnen met lezen zijn we al bijna 1/3e van ons rendement kwijtgeraakt.

Maar wacht! Er kunnen nog verborgen kosten zijn

“Jeetje Bob, zijn we nu nog niet klaar? Vijf procent netto is een prima rendement. Kunnen we het hier niet gewoon bij laten?”

Helaas. Garageboxen zijn namelijk met BTW belast. Hier kun je vrijstelling op aanvragen door gebruik te maken van de kleineondernemersregeling (KOR). Als je dit nalaat dan kost het je bij een huur van € 1.980 nog eens € 343,64 per jaar. En zou je nog maar 3,9% overhouden. Laten we er vanuit gaan dat jij je administratie goed op orde hebt en je de KOR mag toepassen.

Dan hebben we nog geen rekening gehouden met eventuele leegstand. Voorzichtig durf ik te beweren dat de gemiddelde huurder vier jaar gebruikt maakt van een garagebox en dat je maximaal drie maanden leegstand hebt voor je er weer een goede nieuwe huurder in hebt zitten. Dit is een gemiddelde leegstand van 6,25% en kost je stiekem € 123,75 per jaar. Ons rendement zakt nu naar 4,68%.

Als laatste hebben we nog de kosten voor acquisitie. Als je zelf op zoek gaat naar nieuwe huurders dan zijn deze verwaarloosbaar. Drie maanden marktplaats kost je 33 euro. Wanneer je dit over 4 jaar moet uitsmeren betaal je € 8,25 per jaar. Maar als je écht een passief inkomen wil en je het fysieke beheer uitbesteed komen er andere bedragen bij kijken. Een sleutelservice en het vinden van een nieuwe huurder kost al gauw € 350 per keer bij een makelaar.

Hoeveel wil je verdienen?

Toen ik begon met het doorrekenen van deze garagebox had ik eigenlijk verwacht dat hij een stuk minder aantrekkelijk zou zijn. Na het doorrekenen van deze deal kom ik uit op het volgende directe rendement:

Actief of passief?Netto p/jKosten p/j
Alles in eigen beheer4,65%2,19%
Met acquisitie & sleutelservice4,38%2,46%

Voor mij zijn deze cijfers onvoldoende aantrekkelijk om deze aanschafprijs te rechtvaardigen. Ik dacht een slechte deal hierin te herkennen maar het blijkt nu een matige deal te zijn. Iedereen moet hierin zijn eigen plan trekken. Zelf mik ik op een NAR van 5% of hoger zodat ik met een waardestijging van gemiddeld 2,5% per jaar op een keurig jaarrendement van 7,5%+ uitkom.

Pas wel heel erg goed op met je huurcontract, reserveringen en BTW. Regel je zaken anders zakt je netto rendement weg naar slechts 2,6%! En dat is de tijd die in zo’n garagebox gaat zitten echt niet waard.

De belangrijkste lessen uit deze blog

You may also like...

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *