03/07/2021

Hoe gebruik je de overwaarde van je woning om te investeren

Overwaarde woning gebruiken

Woningen worden steeds meer waard. Voor veel starters zijn huizen nu zo duur geworden dat ze met geen mogelijkheid meer kunnen kopen, zelfs niet met partner. Als ik Walter Living mag geloven is onze eigen woning in een jaar tijd met maar liefst 25% in waarde gestegen. Waren wij een jaar later ingestapt dan hadden we deze woning waarschijnlijk niet eens kunnen betalen. Dit plaatje heeft een keerzijde voor de gelukkigen die al wel een woning hebben. Zij hebben de afgelopen jaren een enorme groei in vermogen meegemaakt. Vermogen dat ook nog eens onbelast is omdat je er zelf woont.

Niet gek dat veel mensen zich nu dan afvragen of ze deze overwaarde kunnen gebruiken. Een tonnetje overwaarde? Tijd voor een gloednieuwe Audi! Als je zo in de wedstrijd zit dan kom je bedrogen uit in deze blog. Stop maar met lezen want overwaarde consumeren zul je hier nooit tegenkomen. In plaats daarvan leg ik een strategie uit om je overwaarde beter te laten renderen dan het vast te laten zitten in je eigen stenen.

Let wel op, deze strategie is absoluut ongeschikt voor mensen die nerveus worden van schulden en waardeschommelingen in de portefeuille. Herken jij jezelf hierin? Dan zal altijd de beste strategie zijn om je hypotheek zo snel mogelijk af te lossen en daarmee extra rendement behalen op je woning. Immers, toekomstige rente niet hoeven betalen is ook rendement!

Waar wil je de overwaarde voor gebruiken

Mijn filosofie voor het gebruiken van je overwaarde is simpel: alleen doen als je een betere mogelijkheid hebt om je geld in te investeren. Wat voor mij kwalificeert als een betere mogelijkheid is een investering met een relatief stabiele waarde waar ook een dividend- of huurstroom op zit. Bijvoorbeeld een mandje aandelen, een pand voor de verhuur of schuldpapier via crowdfunding.

Zaken die ik probeer te vermijden zijn meer speculatief van aard of leveren minder op dan de rente die je voor je verhoogde hypotheek betaalt. Obligaties bijvoorbeeld leveren fors minder rente op dan je voor je hypotheek moet betalen. En obligaties dalen in waarde als de rente, al dan niet tijdelijk, omhoog gaat. Ook edelmetalen zou ik afraden. Deze leveren lange termijn minder rendement op dan de waardestijging van je woning en leveren geen dividend op om de hypotheeklasten mee te kunnen betalen. Of neem nu cryptovaluta. Hoewel ik denk dat cryptovaluta een prima belegging zijn voor de lange termijn zou ik nooit geld lenen om meer cryptovaluta aan te schaffen. En dat is in feite wat je doet wanneer je de overwaarde van je woning gebruikt. Je leent geld met de hoop ergens anders een beter rendement te maken.

Als laatste wil ik nog verbouwingen aan de eigen woning benoemen. Dit is een beetje een vreemde eend in de bijt. Aan de ene kant kun je met een verbouwing de waarde van je woning verhogen. Hiermee maak je een direct rendement op de overwaarde die je hiervoor leent. Aan de andere kant is zo’n verbouwing niet gegarandeerd waardevermeerderend. Dus je kunt ook een negatief rendement maken op je lening. Zelf zou ik alleen de overwaarde inzetten bij structurele problemen zoals het aanpakken van je fundering of het verduurzamen van je woning.

Hoe ontsluit je de overwaarde

Om je overwaarde gestort te krijgen op je bankrekening moet je een aantal stappen zetten. Je overwaarde bestaat vaak uit twee delen. Het eerste deel is het bedrag wat je al hebt afgelost op de woning en het tweede deel is de waardestijging die je woning heeft gemaakt in de jaren sinds je het kocht.

Om je aflossing op te kunnen nemen is er weinig nodig. Hiervoor kun je simpelweg je bank bellen en de instructies volgen. Ze zullen je vragen om een toets in te vullen om te zien of je wel bekwaam genoeg bent om zelf de aanvraag te mogen doen. En je zal tussen de twee en driehonderd euro moeten betalen voor het in behandeling nemen van je aanvraag. Alleen zit de echte winst vaak niet in de bestaande hypotheek maar juist in de overwaarde. En om deze op te kunnen nemen heb je een nieuwe hypotheek nodig.

Hoe ontsluit je overwaarde woning?
Samen met een adviseur kijken naar je situatie

Zelf werk ik voor een nieuwe hypotheek het liefst samen met een adviseur. Hij of zij zal voor je uitzoeken welke hypotheek het best bij jouw situatie past. Ben je bijvoorbeeld minder gaan verdienen, of is je partner minder gaan werken, dan kan het best zijn dat geen enkele bank je een hogere hypotheek wil verstrekken. Een adviseur helpt je met het vinden van de juiste bank tegen de juiste voorwaarden om je overwaarde te kunnen gebruiken.

De tweede stap die je moet zetten is het opnieuw laten taxeren van je woning. Om tot een nieuwe hypotheek te kunnen komen heeft de bank een taxatierapport nodig dat niet ouder is dan 3 maanden. Het proces met een nieuwe bank kan soms langer duren dan deze periode en daarom vind ik het verstandig om pas je taxatie te laten uitvoeren nadat je al gestart bent.

De derde en laatste stap is het tekenen en laten inschrijven van de nieuwe hypotheek in het kadaster. Dit gaat altijd via een notaris en brengt ook kosten met zich mee. Al met al moet je denken aan advieskosten van ~€ 1.500, taxatiekosten van ~ € 500 en notariskosten van ~€ 750. Om dus een ton overwaarde op te kunnen nemen betaal je bijna 2,75% van het bedrag aan kosten. En dit zijn kosten die je wel ergens terug moet gaan verdienen.

Cashflow optimalisatie

Als je nog een stap verder wil gaan zijn er wat trucjes die je kunt toepassen om meer rendement te behalen of je risico’s omlaag te brengen.

De eerste tip is om met een leendeel aflossingsvrij te gaan. Hierbij betaal je alleen rente over dat deel van de lening en hoef je niet meer af te lossen. Dit scheelt al gauw honderden euro’s per maand in je woonlasten. En dat is geld wat je ook kunt gebruiken om te investeren. Vooral als je wil investeren in vastgoed kan het handig zijn om je woonlasten zo laag mogelijk te krijgen. Dit helpt je om harder cash te kunnen stapelen om je portefeuille uit te breiden. Hier kleeft wel een nadeel aan. De wetgever heeft bepaald dat als je ervoor kiest om je hypotheek niet volledig af te lossen je geen gebruik mag maken van de hypotheekrenteaftrek.

De tweede tip is om met het directe rendement wat je maakt versneld je hypotheek af te lossen. Neem bijvoorbeeld een mandje gespreide aandelen. Over de lange termijn zal dit mandje ongeveer 1,8% dividend per jaar uitkeren. Als je met dit dividend extra aflost op je duurste leendeel (annuïtair) dan breng je de maandlasten en de risico’s in je portefeuille versneld omlaag.

Is dit iets voor jou?

Schulden en bezit in balans houden
Goed met geld zijn is cruciaal bij deze strategie!

Ben je nieuwsgierig geworden door het lezen van deze blog? Bedenk dan eerst goed of je het type persoon bent wat kan omgaan met hoge schulden. Want door je overwaarde te gebruiken en ergens anders te investeren zul je hoge schulden met bezit in evenwicht moeten brengen en houden! Dit vereist goede planning en uitstekende budgetteer vaardigheden. Er gaat meer geld uit en er komt meer geld binnen. Als je hier niet mee om kunt gaan is deze strategie niet voor jou.

Niet bang geworden door deze disclaimer? Ik ben fan van Meesters in Hypotheken. Zij kunnen je absoluut verder helpen met het opnemen van je overwaarde en het vinden van de juiste balans in je portefeuille. En voor deze aanbeveling worden wij niet betaald, het zijn gewoon prettige mensen om mee samen te werken!

You may also like...

5 Responses

  1. Ivor schreef:

    Als extra reden om contact op te nemen met een adviseur voor het opnemen van de overwaarde: je mag niet zomaar met je overwaarde investeren. Sommige banken staan dat niet toe. Dus zorg dat je bij je adviseur kenbaar maakt dat je wil investeren met de overwaarde en dat de tweede hypotheek voor een box 3 gebruikt mag worden.

  2. Cohen schreef:

    Schuld investeren in nog meer schuld klinkt wel als een extreem link spelletje, voor de hele economie. Alsof we niks geleerd hebben van 2008.

    Ik denk dat we ons zelf niet moeten rijk rekenen met de veronderstelde overwaarde; de meeste huizenbezitters hebben ook na overwaarde helemaal geen vermogen maar juist schuld. Bij de banken, die hypotheken weer doorverkoopt aan pensioenfondsen, met ons geld, die het óók investeren. Wil je verhuizen, heb je er ook niks aan, want alle huizen zijn meegegroeid.

    Nergens is de hypothecaire schuld zo hoog als in Nederland, de rente is nog steeds ongekend laag en de lonen staan nagenoeg stil wat dus betekent dat veel mensen hun hypotheek eigenlijk helemaal niet binnen een reële tijd kunnen afbetalen. We gooien een zeer ongezonde situatie over de schutting bij de volgende generatie.

    • Bob Dijs schreef:

      Hoi Cohen,

      Ik ben het deels met je eens. Over het algemeen is het af te raden om met geleend geld een hoger rendement na te jagen. Hopelijk heb ik dat ook duidelijk laten doorschemeren in mijn blog.

      Waar wij verschillen van mening is dat de meeste huizenbezitters wel degelijk vermogen hebben. Ik vind het te kort door de bocht om de overwaarde af te zetten tegen de (vaak grotere) hypotheekschuld en dan maar te zeggen dat iemands vermogen negatief is. Hiermee negeer je de waarde van het pand zelf. Immers, als een pand drie ton ‘waard’ is en je hebt er een resthypotheek op van twee ton dan is je vermogen niet -100.000 maar +100.000.

      De macro-economie achter de hypotheekmarkt heb ik geen mening over. Hier weet ik gewoonweg te weinig vanaf. Wel ben ik het met je eens dat we een ongezonde woningmarkt doorgeven aan de volgende generatie en dat hier (landelijk) beter beleid voor moet komen.

      De crux van deze blog zit hem erin dat met de gestegen woonlasten en de geëxplodeerde woningwaardes we nu meer dan vroeger, disproportioneel veel(!) van ons vermogen in stenen hebben zitten. En door een deel van je overwaarde op te nemen kun je, tegen geringe kosten, spreiding aanbrengen in je vermogenssamenstelling. Dat de meeste mensen het zullen gebruiken om met overwaarde uit stenen nog meer stenen te kopen is misschien niet de meest verstandige zet en ook zou ik zelf de vrijgekomen overwaarde niet gebruiken als aanbetaling op iets waarmee je nog een grote schuld aangaat (zoals een tweede hypotheek op een beleggingspand).

      Maar mijn generatie moet iets doen. We krijgen geen spaarrente meer, sterker nog, we worden straks gestraft voor goed gedrag wanneer de banken negatieve rente op de spaarrekeningen in rekening gaan brengen. En het huidige pensioenstelsel staat op losse schroeven waarbij de wetgevers en bonden nu overleggen hoe de 1.700 miljard aan pensioenreserves verdeeld kan worden over individuele potjes. Hierbij liggen hoge doorlopende kosten en performance fees op de loer. Dus tja, ik voel me op mezelf aangewezen en speel dan liever het spel mee met de stukken zoals ze op het bord staan. Hopelijk pakt dit gunstig voor mijn gezin uit.

      Bedankt voor je bijdrage!

      • Cohen schreef:

        Het is niet dat ik je tips niet waardevol vind hoor. Het is niet meer dan begrijpelijk. Maar het macro-economische verhaal is wel van belang. Ik blijf erbij dat vastgoed zelf absoluut niet de waarde heeft die verondersteld wordt nu. Dat vindt het IMF en ook de ECB is zenuwachtig door de Nederlandse huizenmarkt en lokale economen snappen het eigenlijk ook niet meer.

        Het principe van meerwaarde door vraag en aanbod klinkt simpel, maar dat gaat helemaal niet op in dit geval. De waarde van de huizen wordt nu bepaald door de hoogte van de hypotheken die men bereid is te verlenen en die liggen onrealistisch hoog. Deels omdat de risicoafweging uit een andere tijd komt, maar ook omdat de ECB eindeloos nieuw geprint geld erin blijft pompen zonder rente. Ondertussen zit een groot deel van de Nederlanders met hypotheken die ze redelijkerwijs helemaal niet kunnen betalen zoals ik aangaf.

        Daardoor kunnen we in Nederland niet serieus huizen gaan bijbouwen of kantoorpanden omzetten, want dat verdampt een groot deel van het vermogen dat huizenbezitters dachten te hebben in het niets. Daarom verwacht ik ook weinig van politieke beloftes. En zoals ik zei, hypothecaire schuld is ongekend in Nederland en gekocht door onze pensioenfondsen, zoals je zelf al aangaf een enorm probleem voor millennials en wat daarna komt.

        Feitelijk wordt de middenklasse gewoon bedonderd: omdat er geen rente is word je bankrekening geplunderd en op die manier word je gedwongen de zieke economie te subsidiëren.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *