Clausules in de koopovereenkomst

Koop jij een woning, dan mag je verwachten dat het pand dat je koopt geschikt is om als woning te gebruiken. Hetzelfde zie je bij panden met een andere functie. Ze moeten altijd de eigenschappen bezitten die jij er op basis van de koopovereenkomst van mocht verwachten.

Blijken er na de aankoop gebreken te zijn waardoor normaal gebruik onmogelijk wordt, dan is er juridisch sprake van non-conformiteit. De regeling staat in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. Om de risico’s hiervan voor verkoper en koper overzichtelijk te houden, worden vaak clausules in de koopovereenkomst opgenomen.

Verderop in dit kennisartikel bespreken we hiervan de belangrijkste. Eerst behandelen we een paar andere clausules die je vaak tegenkomt. Die clausules gebruikt een verkoper om ook na de verkoop greep te houden op de juridische gesteldheid van de onroerende zaak.

Een corporatie biedt een woning te koop aan of je ziet ineens een leuke aanbieding van de gemeente. De prijs is laag, dus wat houdt je nog tegen? Nou, een anti-speculatie beding bijvoorbeeld.

Dit beding zie je de laatste tijd steeds vaker in de koopovereenkomst staan. Het is daarmee terug van weggeweest. In de jaren ’70 en ’80 van de afgelopen eeuw werd het vaak gebruikt om de prijsstijging van premiewoningen in de hand te houden. Met de schaarste op de huidige woningmarkt zie je dat dit instrument opnieuw van stal wordt gehaald. Jij koopt een woning voor een leuke prijs, maar moet bijvoorbeeld beloven dat je hem pas over vijf jaar doorverkoopt. Dat schiet natuurlijk niet op als je van plan bent om met de woning te speculeren.

Het doel van een anti-speculatiebeding is om de woning bereikbaar te houden voor de oorspronkelijke doelgroep. Meestal zijn dit mensen met een krappe beurs. In plaats van een verbod op doorverkoop kan met het beding ook de prijsontwikkeling aan banden worden gelegd. Er valt dan met de doorverkoop maar weinig geld te verdienen. Voor de doelgroep is dit gunstig, maar het schiet natuurlijk niet op voor de particuliere belegger. Let er daarom op dat er geen anti-speculatiebeding in het koopcontract staat als je een voordelig woonhuis koopt.

Gelukkig staat er in jouw koopovereenkomst geen anti-speculatiebeding. Gerustgesteld denk je aan ondertekenen, totdat je verder leest. Hé, wat staat daar nou voor beding? Er is zelfs nog een boete aan gekoppeld! Je blijkt hier tegen een kettingbeding te zijn aangelopen, dat ook nog eens wordt afgedwongen met een boete.

Wat is dat eigenlijk, zo’n kettingbeding? Het woord ‘ketting’ zegt het eigenlijk al: het is een beding dat geldt voor jou als koper, maar het moet ook worden doorgegeven aan degene die van jou koopt. Iedereen in de toekomstige ‘ketting’ moet eraan worden gebonden.

En, waar kan zo’n kettingbeding bijvoorbeeld over gaan? Zo’n kettingbeding kan in principe over van alles gaan. Het heeft wel steeds betrekking op het gebruik van de onroerende zaak door jou of door jouw opvolgers. Stel dat er twee mooie parkeerplaatsen aan het einde van een tuin zijn aangelegd. Via het kettingbeding teken jij er dan voor dat je die zult onderhouden en niet door iets anders zult vervangen. Ook aan degene die van jou koopt moet je die verplichting doorgeven. De parkeerplaatsen moeten dus voor altijd in stand gehouden worden.

Gaat het om een recreatiewoning, dan kan een kettingbeding gaan over het onderhoud, gebruik en beheer van de rest van het vakantiepark. En dan vooral over het deel van de kosten dat voor rekening van de eigenaar van die vakantiewoning komt. Ook nu zal het beding aan een toekomstige koper moeten worden doorgegeven. Aan jou als investeerder hoeven we natuurlijk niet te vertellen dat elke verplichting die op een onroerende zaak rust de waarde kan verminderen.

Een kettingbeding kan jou ook verbieden om een woning te verkopen aan een bepaalde marktpartij. Of het is bijvoorbeeld verboden om het pand als hotel te gaan verhuren. Ook probeert een gemeente vaak af te dwingen op welke manier parkeerplaatsen op een bepaalde locatie in stand gehouden moeten worden. Is de gemeente niet zelf als koper of verkoper bij de transactie betrokken, dan is de gemeente dus een derde. Je noemt zo’n contractueel beding ten behoeve van zo’n derde daarom ook wel een derdenbeding.

Zoals je misschien al aanvoelt geldt zo’n kettingbeding tussen de verkoper en jou, en op termijn tussen jou en degene die van jou koopt. Het is dus een gewone overeenkomst tussen personen die moet worden uitgevoerd. Daarom hoort er meestal een boete bij. Die moet je betalen als je het kettingbeding niet uitvoert of doorgeeft. Dat is gelijk ook het zwakke punt van zo’n kettingbeding. Als iemand zich aan die verplichting onttrekt kost dat hem geld. Maar daarna is het kettingbeding wel voorgoed verdwenen. Is de boete laag en de prijsstijging van de zaak hoog, dan kan het betalen van de boete soms voordeliger zijn dan het in stand houden van de beperking uit het kettingbeding.

Een recht dat vaak met een kettingbeding wordt verward, is de zogenaamde kwalitatieve verplichting. Maar er is verschil. Een kwalitatieve verplichting kan namelijk alleen maar bestaan uit een verplichting om iets niet te doen of om iets te dulden. Van de eigenaar van de onroerende zaak wordt dus geen actie gevraagd.

Maar veel belangrijker nog is het verschil op juridisch gebied. Als voorbeeld van een kwalitatieve verplichting nemen we het recht van overpad. Dit is een zogenaamde erfdienstbaarheid, waarbij buren over jouw erf mogen lopen. In tegenstelling tot een kettingbeding dat geldt tussen personen, is dit een beperking die rechtstreeks aan de onroerende zaak vastzit. Dit recht blijft dus altijd bestaan, zonder dat jij daar iets aan kunt doen. Het rust als een beperking op de zaak. Een kwalitatieve verplichting moet dan ook altijd met een notariële akte worden ingeschreven in de openbare registers. Zo kan iedereen er kennis van nemen.

Stel dat je een twintig jaar oud pand koopt om mee te speculeren. Het is een woonhuis en je wilt het gaan opknappen. Daarna gaat het weer in de verkoop. Je mag verwachten dat het pand geschikt om als woning dienst te doen. Nadat je de sleutel hebt gekregen stuur je een aannemer het huis in. Die haalt de vloer eruit en ziet dat het huis nog maar op vijf van de oorspronkelijke twaalf funderingspalen staat. Schrik alom. De aannemer haalt gauw zijn spullen weg en niemand mag meer naar binnen.

Jij belt boos naar de verkoper, maar die zegt van niets te weten. Na een paar dagen kom je er achter dat de verkoper een maand eerder een onderzoek heeft laten doen naar de fundering. Hij was dus over het gebrek gerapporteerd. Je duwt de verkoper dit rapport onder de neus, maar die zegt dat je zelf had moeten onderzoeken hoe het er voor stond met de fundering.

Uit de rechtspraak blijkt dat die vlieger niet opgaat. Volgens de wet en de rechtspraak mag jij erop vertrouwen dat een woonhuis kan worden bewoond als je het koopt. Behalve natuurlijk als je wist of had kunnen weten dat het een sloopwoning was. Dat is niet logisch bij een twintig jaar oud huis. Nu de verkoper wist dat de fundering niet deugde, had hij dit aan jou moeten vertellen. Door dit niet te doen heeft hij zijn wettelijke mededelingsplicht geschonden.

Ook de opmerking dat je zelf de fundering had moeten onderzoeken gaat niet op. Je hebt inderdaad een wettelijke onderzoeksplicht, maar die geldt alleen in redelijkheid. We raden je overigens wel aan om die onderzoeksplicht altijd heel nauwkeurig uit te voeren. Dan sta je altijd sterk. Maar er wordt niet van je verwacht dat je er de vloeren voor gaat openbreken. Bovendien gaat de wettelijke mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper. De verkoper zal zich ook niet succesvol kunnen beroepen op een clausule die zijn aansprakelijkheid uitsluit. Hij was immers te kwader trouw.

Laat je niet verrassen! Over funderingsproblemen en funderingslabels kun je hier verder lezen in onze kennisbank.

Bij een oud huis is onderzoeken van wat je koopt nog veel belangrijker dan bij een nieuwe woning. Bij een oud pand kun je immers verschillende soorten van slijtage verwachten. In de koopovereenkomst kan bovendien een ouderdomsclausule zijn opgenomen. Die bepaalt dat de verkoper geen aansprakelijkheid neemt voor gebreken die het gevolg zijn van ouderdom van het pand. Dus ook als dit het normale gebruik van dit pand belemmert.

Je zult begrijpen dat een rechter van jou verwacht dat je bij aankoop goed hebt rondgekeken. Laat dus altijd de bouwkundige staat door een professional controleren. Blijkt de verkoper op de hoogte te zijn geweest van de gebreken, dan werkt zijn ouderdom clausule niet. Hij is dan te kwader trouw. Ook gebreken in het pand die niet op de ouderdom zijn terug te voeren, vallen niet onder de ouderdomsclausule. Daar is de verkoper dus gewoon aansprakelijk voor.

Koop jij een pand dat al door de verkoper is gerenoveerd, dan oordeelt de rechter wisselend over de aansprakelijkheid van zo’n verkoper. Ook een gerenoveerde woning staat op een oud fundament en daarvan kun je eerder verwachten dat er problemen aan kleven. Blies de verkoper in zijn foldertje hoog van de toren over de kwaliteit van zijn pand, dan wordt de kans gelijk een stuk groter dat je hem bij de rechter aansprakelijk kunt stellen. Je hoefde dan immers minder gauw een gebrek te verwachten.

Als je een huis koopt, moet je er altijd rekening mee houden dat de grond eronder ooit vervuild is geraakt. In principe is de vervuiler aansprakelijk, maar na dertig jaar is die aansprakelijkheid verjaard. Ook moet jij maar weten te bewijzen dat degene die jij aansprakelijk houdt ook werkelijk de vervuiler is geweest. Toch moet de grond worden schoongemaakt.

Het kan daarom zomaar gebeuren dat je zelf moet opdraaien voor de kosten. Dat risico kan je duur komen te staan. Het is daarom verstandig om met de verkoper afspraken te maken over wie de kosten bij een aangetroffen vervuiling draagt. Je kunt overeenkomen dat er een jaarlijks bodemonderzoek zal worden gedaan. Ook kun je vastleggen dat je de kosten samen draagt als er na een aangetroffen vervuiling gesaneerd moet worden.

Wordt er een vervuiling aangetroffen en kom je er achter dat de verkoper dit al wist toen hij het pand verkocht, dan blijft die verkoper zelf aansprakelijk. Zelfs als jullie een kostenverdeling hadden afgesproken. De verkoper was immers te kwader trouw.

Koop jij een woning van iemand die deze heeft geërfd of via een veiling in handen heeft gekregen, let dan extra op. Waarschijnlijk vind je in de verkoopovereenkomst een niet-zelfbewoning clausule. Die clausule geeft aan dat de verkoper niet veel van het huis af weet. Ook woningbouwverenigingen die een deel van hun bezit afstoten, nemen vaak zo’n niet-zelfbewoningclausule op.

Het risico voor gebreken en andere tegenvallers verschuift door zo’n clausule flink naar jouw kant. Doe daarom vooraf uitvoerig onderzoek en schakel hier ook een deskundige bij in. Knap je de woning op en verkoop je hem door, neem dan ook zelf een niet-zelfbewoningclausule op in het koopcontract.

Vaak in het nieuws en kostbaar om te verwijderen is asbest. Als belegger loop je hierbij extra risico. Je koopt een woning immers niet om er zelf in te wonen, maar om hem op te knappen en daarna te verkopen. Is er over asbest niets overeengekomen in de koopovereenkomst, dan kun je pas gaan claimen als er asbest in de woning zit waardoor je er niet veilig kunt wonen.

Dat is lang niet altijd het geval. Zolang er niet in het asbest wordt geboord of gezaagd is er geen gevaar. De aanwezigheid van asbest staat dan een normaal gebruik van het pand niet in de weg. Ga je verbouwen dan draai je zelf voor de kosten op. Het is daarom verstandig om al in de koopovereenkomst te laten blijken dat verbouwen en doorverkopen jouw doel is. Maak je daarbij een verdeling van mogelijke kosten, dan ben je deels gedekt.

Wil de verkoper dit niet en schuift hij de verantwoordelijkheid naar jou, laat dit dan in de prijsvorming meewegen. Blijkt achteraf dat de verkoper heeft gelogen en wist dat er asbest in de woning zat, dan is hij alsnog voor de kosten aansprakelijk. Hij schond zijn mededelingsplicht want hij blijkt te kwader trouw.

Denk er ook aan om bij verkoop zelf een asbestclausule op te nemen. Misschien weet je ook na de verbouwing niet zeker of alle asbest uit de woning is verdwenen. Bovendien wil je achteraf niet moeten opdraaien voor een onbekend bedrag aan kosten. Weet je dat er in het pand nog asbest zit, laat dit dan op een bewijsbare manier aan jouw koper weten.