Hoe werkt de kleineondernemersregeling (KOR) bij vastgoed?

De kleineondernemersregeling, afgekort de KOR, is een tegemoetkoming aan startende ondernemers en geeft een vrijstelling voor de btw. Wat weinig mensen zich realiseren, is dat de KOR ook toe te passen is bij: het met btw-belast verhuren van vastgoed om (tijdelijk) onder deze verplichting uit te komen.

In principe zijn we verplicht om met btw te verhuren als we parkeer-, lig- of bergplaatsen aanbieden. Alleen wanneer de onroerende zaak onlosmakelijk verbonden is aan een andere onroerende zaak, zoals bijvoorbeeld koppelverhuur met een appartement, geldt voor deze verhuur wat ook geldt voor die andere. In dit geval zou er dan geen btw van toepassing zijn omdat verhuur van woningen nooit met btw belast is.

Het gebruik van de KOR zorgt ervoor dat we geen btw-administratie meer hoeven te voeren, geen btw meer in rekening hoeft te brengen bij een huurder en bovenal géén btw-aangifte meer hoeven te doen! Het te laat doen van een btw-aangifte kan nog wel eens voor nare brieven zorgen, dus dit is een heel fijn voordeel voor mensen die slecht zijn in het bijhouden van de details (zoals ook de auteur van dit artikel!)

De nadelen van de KOR zijn dat we onze betaalde BTW over dienstverlening, onderhoudswerkzaamheden en andere verhuurgerelateerde zaken, niet meer mogen verrekenen en dat onze kosten dus helaas 21% duurder uitkomen.

Tot € 1.800 omzet per kalenderjaar geldt een registratiedrempel voor het aanmelden als btw-ondernemer. Let op dat dit alleen geldt wanneer we als privépersoon ons vastgoed verhuren. Zodra we gebruik maken van een vastgoed BV, komt deze registratiedrempel automatisch te vervallen omdat onze BV staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.

In de praktijk betekent dit dat we ons pas hoeven aan te melden als btw-ondernemer zodra we de € 1.800 omzet per jaar voorbij gaan. Voor die tijd genieten we automatisch van alle voor- en nadelen van de KOR. Zeker bij een eerste garagebox kan het daarom verstandig zijn om de maandelijkse huur te maximeren op € 149 per maand, tenzij de marktcondities € 180 p/m + 21% btw rechtvaardigen.

Je mag de KOR toepassen tot € 20.000 omzet per kalenderjaar. Let op dat de volledige omzet van de ondernemer wordt toegekend aan de KOR. Ben je in loondienst en verhuur je een aantal parkeerplaatsen, dan zul je hier weinig van merken. Maar ben je een ZZP-er, dan telt deze omzet ook mee voor de bovengrens.

Je kunt je aanmelden voor de KOR via het volgende formulier op de website van de belastingdienst. Let op dat de fiscus vier weken nodig heeft om dit te verwerken en daarom uiterlijk vier weken vóór aanvang van het volgende aangiftetijdvak (kwartaal) je aanmelding opgestuurd moet zijn.

Afmelden voor de KOR gaat via een ander formulier. In principe geldt de KOR voor minstens drie jaar en kun je jezelf alleen afmelden als je omzet in die periode boven de € 20.000 uitkomt. Zodra dit gebeurt ben je direct verplicht om dit door te geven en BTW te gaan heffen en afdragen.

Het gebruik van de KOR kan een 21% 'concurrentievoordeel' opleveren ten opzichte van de grotere verhuurders van met btw-belast vastgoed. Dit voordeel komt het best tot zijn recht bij parkeerplaatsen en garageboxen. In ons gratis e-book: Klein vastgoed, hoog rendement, gaan we dieper in op het optimaliseren van rendement.