Hoe werkt een hefboom in vastgoed?

Het principe van een hefboom werkt overal hetzelfde. We maken gebruik van andermans kracht om er zelf sterker van te worden. Hoe passen we de hefboom in vastgoed toe als vastgoedbelegger?

Een hefboom in vastgoed houdt in dat je voor een deel van de financiering van een object andermans geld gebruikt. In de economie heet dit financieren met vreemd vermogen. Het doel hiervan is om het resultaat op je eigen vermogen te verbeteren en dus hogere rendementen te behalen.

Er is sprake van een positief hefboomeffect als het netto aanvangsrendement (NAR) groter is dan het te betalen rentepercentage. Omgekeerd zal een negatief hefboomeffect ontstaan. Een grotere marge tussen de NAR en het rentepercentage zal leiden tot een groter hefboomeffect. 

Het zal je direct duidelijk zijn dat hefbomen in vastgoed zeer belangrijk zijn op het moment dat je gebruik maakt van vreemd vermogen. Leren rekenen met hefbomen en de gevolgen van hefboomeffecten begrijpen zijn een vereiste voor de vastgoedbelegger.

Om de hefboomwerking in vastgoed te kunnen berekenen, gebruiken we het volgende voorbeeld:

Je hebt een pand aangeschaft voor € 300.000 De financiering van dit pand bestaat voor 75% uit een hypothecaire lening tegen 3.5% rente per jaar. Volgens jouw inschattingen bedraagt de NAR 5%. Wat is nu het rendement op je eigen ingebrachte vermogen?

Deze formule is afgeleid van de algemeen gebruikte economische hefboomformule: REV = RTV + (RTV-RVV) * VV/EV 

Allereerst bereken je het eigen ingelegde vermogen en het vreemde vermogen. Ons aanschafbedrag was € 300.000. Hiervan hebben we 75% gefinancierd dus bedraagt het vreemd vermogen € 225.000 en het eigen vermogen € 75.000. Nu weet je de hefboomfactor en kun je de formule verder invullen:

Ter controle berekenen we ons rendement terug vanuit onze NAR van 5%:

Door gebruik te maken van financiering met vreemd vermogen en een positief hefboomeffect te ontwikkelen is ons rendement in dit geval bijna verdubbeld!

Nu je bekend bent met de formule wordt het erg makkelijk om direct de gevolgen te berekenen van een hoger rentepercentage. Als we de formule invullen met 4,5% in plaats van 3,5% wordt het resultaat als volgt: REV = 5 + (5 - 4,5) * 225.000/75.000 =  6,5. Ons rendement is gezakt van 9,5% naar 6,5% maar nog steeds hoger dan onze NAR van 5%.

Het loont om bij een potentiële deal verschillende situaties te simuleren en de hefboomwerking hiervan te zien. Op deze manier leer je welke factoren het meeste invloed op je rendement hebben. Ook helpt dit je om risico’s beter te kunnen inschatten.

Het grootste voordeel van een deel van je object financieren met vreemd vermogen is dus het directe rendement op je eigen ingebrachte vermogen een boost geven. 

Een ander voordeel van hefbomen gebruiken is het creëren van schaalvergroting. Stel je financiert 75% van een object met vreemd vermogen. Door deze hogere 'loan-to-value' kun je nu vier panden in plaats van één pand aanschaffen met hetzelfde eigen vermogen. Meerdere panden leiden tot een stabielere cashflow, omdat je minder afhankelijk van één huurder bent. Ook kun je spreiding in je portfolio aanbrengen in de locaties en soorten objecten. Met deze spreiding krijg je dus een evenwichtigere vastgoedportefeuille.

Waardestijgingen hebben door een hefboom ook een grotere impact. De stijging over het volledige object komt toe aan de eigenaar, niet alleen de stijging over het deel eigen vermogen. Dit noemen we indirect rendement en levert je een leuke slotsom op bij verkoop of herfinanciering. Waardestijgingen of dalingen worden alsmaar belangrijker naarmate het hefboomeffect groter is. 

Stel je hebt op basis van voorgaande voorbeeld 4 vergelijkbare objecten in bezit met een eigen ingebracht vermogen van 300.000 EUR en 900.000 EUR geleend. Twee jaar later is ieder object 350.000 EUR waard. Er is nu een toename van 200.000 EUR op de waarde van je portefeuille, die jou volledig toekomt. Dit is een stijging van 67% van je eigen ingebrachte vermogen in 2 jaar! Het is duidelijk dat dit een zeer grote impact kan hebben op je rendement. 

Wanneer je meerdere objecten bezit, wordt het ook mogelijk om schaalvoordeel te bereiken. Bepaalde services worden goedkoper naarmate je een grotere vastgoedportefeuille hebt. Hierdoor krijgt je rendement een boost.

Zijn er dan alleen maar voordelen aan het gebruiken van de hefboom in vastgoed? Nee, zeker niet. Voor iedere lening die je aangaat neem je een bepaald risico. Hoe meer je financiert met vreemd vermogen ten opzichte van eigen vermogen, des te groter de risico’s worden die je loopt. 

Leegstand vormt het grootste risico bij een grote hefboom. Wanneer er een grote lening op het object rust, zul je de rentelasten gewoon door moeten betalen en loopt dit hard op. wanneer je alles met eigen middelen financiert, zal je rendement slechts licht onder de 0 liggen in tijden van leegstand. Er zijn natuurlijk altijd enkele vaste lasten die doorlopen. Denk hierbij aan belastingen en beheerkosten.

Bovendien leidt een hogere lening tot hogere rentelasten. Dit zorgt voor meer druk op de cashflow. Er is minder ruimte voor fouten in je inschattingen en bij tegenslag zul je sneller naar een negatieve cashflow gaan. Dit zul je op de een of andere manier moeten zien op te lossen om niet in geldproblemen te komen.

Een ander risico om te overwegen is een potentiële waardedaling. We hebben net een mooi voorbeeld geschetst in een positieve situatie, maar het kan natuurlijk ook anders uitpakken. Een waardedaling is mogelijk in mindere tijden, in een krimpgebied of in een minder gunstig of uitgeleefd object. De taxatiewaarde van een pand in verhuurde staat ligt doorgaans ook wat lager dan wanneer dit pand niet verhuurd is. 

Het voorbeeld van de positieve situatie kunnen we ook omdraaien. In plaats van een waardestijging van € 50.000 per object gaan we nu kijken naar een waardedaling van € 50.000 per object. Met dezelfde 4 objecten verliest de portefeuille € 200.000 in waarde. Dit leidt tot een verlies van 67% van je eigen vermogen. Een flinke klap!

Een waardedaling hoeft niet een direct probleem te zijn, maar brengt wel risico’s met zich mee: 

De hefboomwerking kan dus grote gevolgen met zich meebrengen. De risico’s dien je dan ook goed af te wegen wanneer je besluit om vreemd vermogen te gebruiken bij je financiering. Succesvol vastgoed beleggen met hefbomen gaat hand in hand met risico's goed inschatten.

In theorie leidt een zo groot mogelijk positief hefboomeffect tot het hoogste rendement. We hebben zojuist gezien dat alleen naar het rendement kijken veel te simpel is. Een belangrijke spelregel bij beleggen en zeker bij het gebruik van hefbomen is dat je je risico’s goed onderkend. Deze overwegingen zijn voor iedereen persoonlijk. Het is daarom erg belangrijk om zelf goed na te denken over je eigen doelen, je risicotolerantie en de financiële situatie waarin je zit. De keuze om gebruik te maken van hefbomen en in welke mate is volledig aan jou!

Nog een laatste handige tip is om ook te zoeken op de Engelse term 'leverage' wanneer je jouw strategie gaat bepalen. De beste bronnen naast Diepe Zakken zijn overwegend in het Engels geschreven.