Kan ik mijn overdrachtsbelasting terugkrijgen?

Wordt een huis of ander pand verkocht, dan wordt vanwege de overdracht belasting geheven. Die belasting is de overdrachtsbelasting en deze belasting kent verschillende tarieven. Het tariefstelsel dat bij de overdrachtsbelasting wordt gehanteerd, is eind 2020 flink op de schop gegaan. Met ingang van 2021 geldt een nieuw stelsel. Hierbij wordt gekeken wie het pand geleverd krijgt en wat de verkrijger ermee gaat doen. In dit artikel leer je hoe en wanneer je de overdrachtsbelasting terug kunt krijgen.

Normaal gesproken teken je een koopovereenkomst en na levering is het aangekochte goed van jou. Bij de aanschaf van een onroerende zaak (zoals woningen en andere panden) gelden extra wettelijke stappen. Je hebt hiervoor ook een notariële akte nodig, die je bij de notaris opmaakt.

De overdracht bij de notaris vormt dus het moment waarop jij de onroerende zaak verkrijgt. De koopovereenkomst is dan ook niet het bepalende moment. Het moment van verkrijging is heel belangrijk voor de heffing van overdrachtsbelasting. Dit is namelijk de gebeurtenis waaraan de heffing is gekoppeld.

Om te weten welk tarief vanaf 1 januari 2021 van toepassing is, moet eerst duidelijk zijn om wat voor onroerende zaak het gaat. We maken hier een onderscheid tussen een woning en een niet-woning.

Over een niet-woning betaal je altijd 8% overdrachtsbelasting. Dit is het nieuwe algemene tarief.

Bij woningen zijn er meerdere mogelijkheden. Wanneer je een woning koopt waar je niet zelf in gaat wonen, val je onder het algemene tarief van 8% . Als investeerder val je dus eigenlijk altijd in de categorie van 8% overdrachtsbelasting, zowel bij woningen als niet-woningen.

Je maakt alleen aanspraak op een verlaagd tarief als je zelf in de woning gaat wonen. Dit tarief bedraagt 2%. Voor starters tussen de 18 en 35 jaar is er nog een uitzondering. Zij kunnen eenmalig aanspraak maken op een startersvrijstelling. De startersvrijstelling stelt iemand volledig vrij van overdrachtsbelasting.

Er gelden wel enkele voorwaarden aan de verlaagde of zelfs vrijgestelde tarieven. Je dient van tevoren duidelijk schriftelijk te verklaren dat de nieuwe woning je hoofdverblijf wordt. Dit doe je direct voorafgaand aan de verkrijging bij de notaris. De woning dient ook voor minimaal een half jaar je hoofdverblijf te blijven.

Vanaf 1 april 2021 geldt er ook een maximale koopsom van € 400.000 om gebruik te maken van de startersvrijstelling. Bij een duurdere woning ben je dus alsnog verplicht 2% overdrachtsbelasting te betalen.

De inspecteur beoordeelt deze verklaringen achteraf. Wanneer de inspecteur misbruik constateert, zal hij een naheffing vorderen en eventueel ook een boete opleggen.

Voor alle onroerende zaken waar het algemene tarief geldt, is artikel 13 van de wet WBR belangrijk. In artikel 13 WBR is een regeling opgenomen waardoor (gedeeltelijke) vrijstelling van overdrachtsbelasting mogelijk is. De voorwaarde hiervoor is dat de levering binnen 6 maanden na de vorige levering plaatsvindt. Over de reeds betaalde koopsom hoeft niet opnieuw overdrachtsbelasting te worden betaald. Je betaalt dan slechts overdrachtsbelasting over het verschil tussen de nieuwe hogere koopsom en de oude koopsom. Aangezien het om een levering binnen 6 maanden na de vorige levering gaat, is dit artikel in principe alleen van toepassing op het algemene tarief.   

Het gevolg is dat de koper die de onroerende zaak bij de tweede overdracht verkrijgt, maar heel weinig overdrachtsbelasting betaalt. De verkoper heeft zelf het grootste deel al voor zijn rekening moeten nemen toen hijzelf de onroerende zaak verkreeg. Eigenlijk wil je als verkoper graag die overdrachtsbelasting terug krijgen. Dat kan je gelukkig met jouw koper afspreken. Je doet dit over het algemeen in artikel 2.2 van de NVM Modelovereenkomst. De koper betaalt jou dan boven op de koopprijs voor de onroerende zaak ook het bedrag aan overdrachtsbelasting dat jij moest betalen toen je de onroerende zaak zelf aanschafte. De koper zou dit geld immers ook kwijt zijn bij de aanschaf van een ander pand.

De belastingdienst ziet deze extra betaling aan jou als deel van de koopprijs die de koper aan jou voor de onroerende zaak moet betalen. De overdrachtsbelasting zal bij die koper dus over de door jou bedongen prijs plus het aan jou terugbetaalde bedrag aan overdrachtsbelasting worden berekend.

Sven koopt in de binnenstad een uitgeleefd woonhuis voor € 200.000. Bij de verkrijging op 5 april 2021 betaalt hij 8% overdrachtsbelasting, ofwel € 16.000.

Binnen 3 maanden knapt hij het woonhuis op. Daarna zet hij het weer in de verkoop. Lisa wil investeren en koopt de woning van Sven voor € 300.000. De overdracht bij de notaris vindt plaats op 9 augustus 2021. Dat is minder dan 6 maanden na 5 april 2020.

Sven en Lisa hebben voorafgaand aan deze overdracht in hun verkoopovereenkomst een afspraak gemaakt. Lisa zal aan Sven de € 16.000 terugbetalen die hij als overdrachtsbelasting heeft moeten betalen op 5 april 2021. Zo zal Sven zijn betaalde overdrachtsbelasting terug krijgen.

Op grond van artikel 13 WBR hoeft Lisa alleen overdrachtsbelasting te betalen over de verkrijgingsprijs voor zover die boven de eerder door Sven betaalde € 200.000 zit. Gezien de koopprijs van € 300.000 en de aan Sven te betalen € 16.000 bedraagt haar verkrijgingsprijs € 316.000. Zij moet daarom 8% overdrachtsbelasting betalen over € 116.000, ofwel € 9.280.

Sven kon zo als investeerder in het uitgeleefde woonhuis de door hem betaalde overdrachtsbelasting terugkrijgen. En voor Lisa is er bijna geen verschil met een normale aankoop. Zij heeft haar 8% overdrachtsbelasting in totaal betaald maar deels aan de belastingdienst te betalen en deels aan Sven.

De belastingdienst heeft van Sven € 16.000 ontvangen en van Lisa € 9.280. Dat is precies 8% over het totaalbedrag van € 316.000 dat Lisa moet betalen.

In bovenstaande situatie verkocht Sven aan een andere investeerder. Dit zorgde ervoor dat Sven zijn betaalde overdrachtsbelasting kon verrekenen. In de oude situatie was het niet relevant aan wie je verkocht, maar dit is dus veranderd.

Wat gebeurt er nu als je het pand verkoopt aan iemand die zelf in de woning gaat wonen? In dit geval is de koper slechts verplicht om 2% of zelfs 0% overdrachtsbelasting te betalen. Je kunt dan natuurlijk geen 8% overdrachtsbelasting gaan verrekenen, maar 2% of niets.

Het is dus belangrijk om van tevoren goed na te denken aan wie je gaat verkopen en op welk moment je dit doet. Dit heeft grote invloed op de mogelijkheid om overdrachtsbelasting terug te kunnen krijgen.

Vanaf 1 januari 2021 is het minder interessant geworden om woningen op te knappen en weer te verkopen aan particulieren omdat jij veel meer overdrachtsbelasting moet betalen dan zij en er dus minder of niets te verrekenen valt. Bij verkopen aan andere beleggers kun je nog steeds Artikel 13 toepassen om zo je volledige overdrachtsbelasting terug te krijgen.