Manieren van rendement maken in vastgoed

De belangrijkste reden om te investeren in vastgoed is om rendement te maken. Er zijn echter verschillende manieren om rendement te behalen. De strategie die je hanteert heeft hier veel invloed op. In dit artikel bespreken we de volgende vijf onderwerpen:

Allereerst ontvang je natuurlijk huurinkomsten. Tegelijkertijd heb je te maken met uitgaven. De cashflow is het verschil tussen de inkomsten en uitgaven in een bepaalde periode. Je hebt een positieve cashflow wanner de inkomsten groter zijn dan de uitgaven. Een positieve cashflow is voor veel beleggers een randvoorwaarde, omdat het je risico's voor een groot deel opvangt en zorgt voor continuïteit. Bij het hebben van vastgoed ga je namelijk verplichtingen aan die leiden tot verplichte uitgaven. Hierbij kun je denken aan belastingen of eventuele leningen die je bent aangegaan. Een positieve cashflow zorgt er voor dat je aan deze verplichtingen kunt voldoen en daardoor uit de problemen blijft. Dit is dan ook erg belangrijk!

Let wel op, cashflow staat niet gelijk aan winst. Winst gaat namelijk puur over opbrengsten en kosten, terwijl cashflow gaat over inkomsten en uitgaven. Het afbetalen van leningen zijn een belangrijk voorbeeld van uitgaven, die geen kosten zijn. Je betaalt namelijk iets terug wat je eerder geleend hebt. Rente over diezelfde leningen daarentegen zijn wel kosten. Een ander voorbeeld zijn afschrijvingen. Afschrijvingen zijn geen uitgaven, maar wel kosten.

Een positieve cashflow is dus van belang om rendement te maken. Het is echter nog geen rendement. Om tot rendement te komen maken we de volgende berekening:

Nadat je de afschrijvingen en afbetalingen van de cashflow hebt afgetrokken, kom je tot je vrije cashflow. Dit geld kun je vrij besteden. Wanneer je doel is om te leven van een inkomen uit vastgoed is het erg belangrijk om een hoge cashflow op te bouwen binnen je portefeuille.

Bij de aanschaf van vastgoed wordt vaak geld geleend. Het aflossen van die leningen drukt wel op je cashflow. Veel aflossen helpt een vastgoedbelegger dus niet direct aan een groter inkomen uit vastgoed halen, maar heeft zeker zijn voordelen.

Het afbetalen van leningen zorgt namelijk voor een toename van het eigen vermogen en een afname van de lening op je pand. Deze strategie past dus erg goed als het doel is om je risico's te verlagen en je eigen vermogen te vergroten.

Het afbetalen van leningen heeft naast vermogensgroei nog een ander voordeel. De rentelasten gaan dalen wanneer je een lagere lening hebt. In sommige gevallen kan dit ook leiden tot een lager rentepercentage. Veel geldverstrekkers werken met verschillende rentepercentages op basis van de 'loan-to-value' ratio. Door het afbetalen van een deel van de lening kun je ervoor zorgen dat je in een gunstiger tarief valt. Deze voordelen leiden tot lagere kosten en dus meer winst.

De geschiedenis leert ons dat vastgoed in waarde stijgt met de jaren. Dit zien we duidelijk terug in de volgende statistieken van de gemiddelde verkoopprijs:

De crisis van 2008 heeft geleid tot een daling van de gemiddelde verkoopprijs tussen 2010 en 2015. Dit soort dalingen komen in de historie vaker voor en zullen in de toekomst voor blijven komen. Echter, wanneer je naar de lange termijn kijkt, vindt er een duidelijke waardestijging plaats. Zolang je strategie en je cashflow gezond is en je niet tijdens zo'n crisis verplicht bent te verkopen, zullen waardestijgingen in je voordeel spreken en zal dit leiden tot vermogensgroei.

Uiteraard biedt het verleden geen garanties voor de toekomst en spreken we hier over een gemiddelde. Niet elke regio of elk type vastgoed zal dit gemiddelde halen. Vastgoedbeleggers zien dit dan ook als indirect rendement en niet snel als uitgangspunt.

Er is ook een andere manier om zelf waardestijgingen te creëren. Dit kan door het verbouwen of transformeren van een pand. Bij een verbouwing probeer je een vervallen pand te kopen en er met een verbouwing waarde aan toe te voegen. Bij een transformatie koop je een groter object en transformeer je deze naar meerdere woonunits. De sleutel bij beide methodes is om de aankoopsom en verbouwingskosten lager te laten blijven dan dat het pand na de verbouwing waard gaat zijn. Op deze manier ontwikkel je een waardestijging en dus vermogensgroei.

Naast het kopen van panden voor de verhuur zijn er ook mensen en bedrijven die woningen kopen om deze vervolgens weer door te verkopen. Vaak gaat het hier om woningen waar het nodige aan dient te gebeuren en knappen ze deze woning eerst op. Wanneer je zelf erg handig bent of een goed netwerk van vakmensen hebt, kan dit een uitstekende manier zijn om rendement uit vastgoed te halen. Deze methode vereist over het algemeen wel meer kennis en brengt meer risico's met zich mee. Dit heeft meer een ondernemend karakter en belastingtechnisch mogelijk gevolgen. Het doel hierbij is dus om een eenmalige winst op een pand te maken en daar een inkomen uit te halen of om dit proces te herhalen en zo je vermogen te laten groeien.

Als je gaat investeren in vastgoed krijg je te maken met verschillende soorten belastingen. De gekozen strategie en activiteiten die je uitvoert hebben invloed op welke manier de belastingdienst jouw activiteiten ziet en welke fiscale opties het beste bij jouw strategie en activiteiten passen.

Wanneer je vooral passief panden verhuurt kun je dit vanuit Box 3 doen. Je betaalt dan geen winstbelasting over de winst over huur. Ook een winst op basis van waardestijging die je realiseert door een pand na een aantal jaar te verkopen is onbelast. Je betaalt op dit moment slechts belasting over de WOZ waarde van je panden, verminderd met de hypotheken die erop rusten. De belastingdruk ligt dan erg laag, maar je bent wel beperkt in de hoeveelheid activiteiten die je zelf kunt doen en moet dus meer uitbesteden. Wanneer je veel activiteiten zelf uitvoert, kan de belastingdienst bepalen dat het normaal vermogensbeheer te buiten gaat en het naar Box 1 verplaatsen.

Je kunt ook vanuit een onderneming je vastgoedactiviteiten uitoefenen. Dit is bijvoorbeeld bij het aankopen, opknappen en verkopen gebruikelijk. Bij een onderneming heb je andere fiscale mogelijkheden en voordelen.

Het is dus erg belangrijk om te kijken welke belastingsituatie bij jouw strategie het beste past of zelfs verplicht is. Afhankelijk van je situatie kan het zeker de moeite zijn om hier met een fiscalist voor te zitten. Zij kunnen je geld besparen en geld besparen is ook een vorm van rendement!