Wat moet je als belegger in vastgoed weten over de VvE?

Een appartement kopen en verhuren kan een mooie belegging in vastgoed zijn. Je krijgt als eigenaar van het appartement dan wel te maken met de Vereniging van Eigenaren: de VvE. In dit artikel lees je wat een VvE is en welke taken en verantwoordelijkheden de VvE heeft.

In een appartement zijn bepaalde zaken gemeenschappelijk. Denk aan het dak, de tuin, de lift etc. Een VvE regelt het beheer en onderhoud van die gemeenschappelijke zaken. Je komt VvE’s bijvoorbeeld tegen bij:

Zodra je een gebouw opsplitst in meerdere appartementsrechten, moet er een VvE worden opgericht. Dit gaat bij de notaris in één moeite door. Het gebouw wordt gesplitst, de appartementen worden los van elkaar ingeschreven bij het Kadaster en in de splitsingsakte wordt meteen ook de VvE opgericht. Deze VvE moet vervolgens ook worden ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK). Meestal regelt de notaris deze inschrijving.

Als je een woning koopt, koop je in feite slechts de grond onder de woning. Vervolgens word je door natrekking eigenaar van de woning. Bij hoogbouw gaat deze vlieger niet op: je kunt niet per eenheid vaststellen bij welk perceel die eenheid hoort.

In die gevallen wordt de grond gesplitst in appartementsrechten. Als je een appartement koopt, koop je eigenlijk een appartementsrecht. Met dat appartementsrecht in handen ben je mede-eigenaar van de grond. Door natrekking ben je ook mede-eigenaar van het gebouw dat op die grond staat én heb je het exclusieve recht verworven een deel van dat gebouw te gebruiken: het appartement dat je hebt gekocht. Je hebt dus eigenlijk een aandeel in het totale gebouw gekocht plus het exclusieve gebruiksrecht van ‘jouw’ appartement.

Er zijn dan dus meerdere eigenaren van de grond en het gebouw. Die eigenaren zijn automatisch lid van de VvE. Deze VvE is een rechtspersoon die de gemeenschappelijke belangen van appartementseigenaren behartigt. Dit lidmaatschap is verplicht en duurt voort zolang je eigenaar bent.

Een splitsingsakte omschrijft het gebouw en de uitsplitsing in appartementen. Het is een nauwkeurige omschrijving waaruit blijkt wat de gemeenschappelijke delen en zaken zijn en welke delen en zaken voor privégebruik zijn. Vaak wordt er een splitsingstekening toegevoegd met de visuele weergave van de splitsing.

De splitsingsakte beschrijft alle rechten en plichten van de eigenaren van de appartementen. Ook staat in de splitsingsakte welk aandeel elke eigenaar heeft en hoeveel stemmen iedere eigenaar kan uitbrengen. Vaak geldt: hoe groter een appartement, hoe meer stemmen die eigenaar heeft. Verder regelt de akte van splitsing de oprichting van de VvE. In het splitsingsreglement staan de spelregels van de VvE (het VvE-reglement).

Een VvE bestaat uit de vergadering van eigenaren (alle houders van een appartementsrecht in het gebouw) en het VvE-bestuur. De vergadering van eigenaren kiest een bestuur. De bestuurders hoeven geen lid van de VvE te zijn, een externe bestuurder is ook toegestaan. Het VvE-bestuur moet worden ingeschreven bij de KvK.

Het VvE-bestuur beheert het pand en regelt alle administratieve en technische zaken die daarbij horen. Veel VvE’s kiezen ervoor het VvE-beheer gedeeltelijk of geheel uit te besteden aan een professionele partij. Daarbij blijft het VvE-bestuur wel verantwoordelijk voor het beheer.

De kascommissie controleert het financieel beheer van de VvE en het financieel beleid van het VvE-bestuur. De kascommissie valt onder de verantwoordelijkheid van de vergadering en het bestuur. Na de controle adviseert de kascommissie de vergadering van eigenaren om wel of geen goedkeuring te geven voor het financieel beleid van het bestuur.

Een kascommissie mag alleen uit leden van de VvE bestaan, externen zijn niet toegestaan. Elk jaar moet de vergadering van eigenaren ten minste twee VvE-leden benoemen tot lid van de kascommissie.

Het komt regelmatig voor dat een VvE te weinig geld gereserveerd heeft voor het noodzakelijke groot onderhoud. Belangrijk onderhoud kan dan niet uitgevoerd worden of bewoners moeten stevig bijbetalen. Vaak gaat het om flinke kostenposten, bijvoorbeeld dakvernieuwing, schilderwerk of onderhoud aan de gevel of liften.

Daarom geldt sinds 1 januari 2018 dat elke VvE een verplichte minimale reservering per jaar moet doen. Zo sparen de eigenaren voor groot onderhoud aan het gebouw of voor duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie. Deze verplichte reserveringen in het reservefonds voorkomen grote tekorten.

Via de maandelijkse bijdrage aan de VvE betaalt iedere eigenaar mee aan gezamenlijke kosten voor gemeenschappelijke voorzieningen, verzekeringen en de spaarpot voor groot onderhoud. De VvE-bijdrage wordt ook wel servicekosten genoemd.

Jaarlijks stelt de vergadering van eigenaren de hoogte van de bijdrage vast. De financiële positie, de kosten voor dagelijks onderhoud en de begroting voor groot onderhoud spelen een belangrijke rol bij het bepalen van de hoogte van de maandelijkse bijdrage.

Waaraan de VvE-bijdrage precies wordt besteed, verschilt per gebouw. Is er wel of geen lift, garage, binnentuin, etc.? En welke verzekeringen zijn er afgesloten? Grofweg dient de VvE-bijdrage voor onderstaande kosten:

Nee, je mag de VvE-bijdrage niet 1 op 1 aan de huurder doorbelasten. Alleen de kosten die betrekking hebben op het gebruik van het appartement mag je doorberekenen. Dus het deel van de VvE-bijdrage voor het onderhoud en de verzekeringen betaal je als eigenaar zelf, het deel voor elektra en water mag je de huurder laten betalen.

Je moet jaarlijks specificeren welk deel van de kosten je doorberekend aan de huurder (daarbij is het slim om je huurder jaarlijks voor akkoord te laten tekenen zodat hij later niet ineens kosten terug kan vorderen). Daarnaast mag je geen winst maken op de kosten die je doorlegt naar je huurder

Voordat je een appartement als beleggingspand aankoopt, is het verstandig je goed te verdiepen in de financiële situatie van de VvE. Want een VvE die de zaakjes slecht op orde heeft, is een serieuze bedreiging voor je rendement. Lees hier hoe je onderzoek doet naar de VvE van een appartement.