Wat zijn de voordelen en nadelen van een VvE?
Koop je een appartement, dan koop je eigenlijk het gebruiksrecht van het appartement en word je mede-eigenaar van het gebouw. Samen met de andere eigenaren ben je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE beheert de gemeenschappelijke ruimtes, regelt de verplichte verzekeringen en draagt zorg voor groot onderhoud. Hartstikke handig natuurlijk, maar ook opletten geblazen. Waarom? De voordelen en nadelen van een VvE lees je in dit artikel.
Voor- en nadelen van een VvE
Als basisregel kun je onthouden dat een actieve VvE voornamelijk voordelen heeft en een slapende VvE alleen maar nadelen kent. Daar gaan we hieronder verder op in. Maar los daarvan kan je een aantal algemene voor- en nadelen van een VvE aanwijzen:
Algemene voordelen van een VvE:
- Samen sparen: zonder VvE zouden eigenaren onderling moeten afspreken hoe ze omgaan met kosten voor dagelijks en groot onderhoud. Prima als iedereen op één lijn zit, maar al snel problematisch als er verschillend over nut en noodzaak wordt gedacht. Dankzij een VvE draagt iedereen bij aan gezamenlijke kosten.
- Samen kiezen: voortbordurend op het vorige punt is het handig dat beslissingen genomen worden door te stemmen. Dat voorkomt dat één dwarsliggende eigenaar de voortgang van bijvoorbeeld keuzes voor onderhoud frustreert.
- Samen regelen: als er een keuze is gemaakt, is het VvE-bestuur belast met (het regelen van) de uitvoering. Dat betekent dat je met het betalen van de VvE-bijdrage meteen ook een hoop gedoe afkoopt: je hoeft niet zelf offertes op te vragen en onderhoud te laten uitvoeren.
Algemene nadelen van een VvE:
- Sommige VvE-regels kunnen het gebruik beperken. Bijvoorbeeld met een verbod op tijdelijk onderverhuren. Heb je als belegger een goede huurder gevonden, maar wil hij elke zomer 3 maanden backpacken en ondertussen zijn appartement onderverhuren? Dan zal hij op zoek gaan naar een ander huurappartement waar de VvE-regels onderhuur wel toestaan.
- Onverwachte stijging van de VvE-bijdrage. Heeft de VvE zijn zaakjes niet op orde en blijkt er onvoldoende budget begroot voor noodzakelijk onderhoud? Dan word je geconfronteerd met een verhoging van de maandelijkse bijdrage of een flinke eenmalige extra storting in de VvE-pot. Deze onaangename verrassing kan je voorkomen door onderzoek naar de VvE te doen voordat je het appartement aankoopt als belegging.
- Weinig inspraak. In VvE-vergaderingen wordt regelmatig gestemd over besluiten. Ben jij pertinent tegen een voorgestelde uitgave of nieuwe regel, maar stemt de meerderheid voor? Dan heb je pech. Je hebt het te doen met de keuzes van de meerderheid. Bij een groot appartementencomplex met veel VvE-leden, heb je weinig sturing op soms heel ingrijpende aanpassingen.
Wat is een slapende VvE?
Een slapende VvE is wel opgericht bij de akte van splitsing, maar is inactief en niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Er worden geen VvE-bijdragen geïncasseerd, er is geen reservefonds en er zijn geen VvE-vergaderingen. Als gevolg hiervan zijn er ook geen notulen van VvE-vergaderingen en is er geen onderhoudsplan, begroting en jaarrekening.
Wat is een actieve VvE?
Een actieve VvE staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en vergadert minimaal één keer per jaar. Daarnaast heeft een actieve VvE:
- gezamenlijke verzekeringen
- een benoemd bestuur
- een maandelijkse VvE-bijdrage
- een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
- onderhoudsreserves en een reservefonds
- een (ondertekende) jaarrekening en (goedgekeurde) begroting
- controle op de jaarrekening (kascommissie)
Wat zijn de nadelen van een slapende VvE?
Zoals gezegd heeft een slapende VvE alleen maar nadelen. Sterker nog: er kleven flinke financiële risico’s aan:
Boete
Een VvE niet inschrijven bij de KvK is een economisch delict. Daarvoor kan een boete worden opgelegd waarvoor alle appartementseigenaren hoofdelijk aansprakelijk zijn.
Geen hypotheek
Koop je een appartementsrecht, dan controleert de bank of de VvE is ingeschreven bij de KvK. Is dat niet het geval, dan heb je grote kans dat de bank geen hypotheek verstrekt. Dat maakt zowel aankoop als doorverkoop een stuk lastiger.
Hoge verzekeringspremies
Een collectieve verzekering is een stuk goedkoper. Wil je een verzekering afsluiten voor een individueel appartementsrecht, dan zijn de verzekeringskosten in verhouding zo’n 25% hoger dan bij een collectieve verzekering voor het hele gebouw. Wanneer de individuele appartementsrechten verzekerd zijn bij verschillende verzekeraars, ontstaan al snel problemen bij schadeclaims.
Achterstallig onderhoud
Er is geen meerjarenonderhoudsplan en geen reservefonds voor groot onderhoud. De kans dat noodzakelijk onderhoud niet of niet tijdig wordt uitgevoerd, is groot bij een slapende VvE. Als het achterstallig onderhoud een gevaar voor de omgeving dreigt op te leveren (bijv. door loszittende dakpannen), kan de gemeente een verplichte bouwkundige keuring eisen. Dat betekent extra kosten, zowel voor de keuring als voor de verplicht uit te voeren onderhoudswerkzaamheden.
Wat zijn de voordelen van een actieve VvE?
De voordelen van een actieve VvE zijn natuurlijk dat je niet te maken krijgt met de nadelen van een slapende VvE. Je hoeft niet bang te zijn voor boetes en aansprakelijkheidsstellingen, de bank verstrekt gewoon een hypotheek en het onderhoud en de verzekeringen zijn geregeld. Als gevolg daarvan biedt een goed functionerende Vereniging van Eigenaren de volgende voordelen:
- Een hogere verkoopwaarde van het appartement: het onderhoud is op orde en de financiering kent geen belemmeringen door een slapende VvE.
- Stabiele kosten: via de maandelijkse VvE-bijdrage spaar je voor groot onderhoud. De kans op onverwachte extra kosten voor werkzaamheden is daarmee klein.
- Goede organisatie (en tijdbesparing): je hoeft maar één of twee keer per jaar een VvE-vergadering bij te wonen waarna het VvE-bestuur de administratieve, financiële en technische taken verder zal (laten) uitvoeren.
Lees meer over de algemene taken van de Vereniging van Eigenaren
Reacties