10/04/2021

Omgaan met privé financiers

Omgaan met privé financiers

Deze week vond eindelijk het transport plaats voor mijn veertien nieuwe parkeerplaatsen in Brabant. En om eerlijk te zijn had ik dit proces veel beter kunnen managen. Ik heb tot twee maal toe mijn financier moeten lastig vallen om te bewijzen waar het geld vandaan kwam. En op een manier die niet fijn op hem overkwam en voorkomen had kunnen worden. Met deze blog wil ik die frustratie van me afschrijven en de geleerde lessen in mijn geheugen branden. Laten we beginnen bij het begin.

Waarom werk ik met een privé financier?

Niet altijd is het handig om in zee te gaan met een bank wanneer je een investering wil doen. Ze vragen dan wel de laagste rentes, maar hanteren ook bijzonder strikte risico eisen. Mijn deal in Valkenswaard is een transformatieproject en niet je standaard beleggingspand. Om de volgende redenen kon ik niet bij de bank aankloppen:

  • Het gaat hier om afwijkend vastgoed, niet residentieel en niet standaard commercieel
  • Het is op dit moment niet verhuurd dus de rentelasten zouden gedragen moeten worden uit een andere inkomstenbron
  • Er is nog geen zekerheid dat de transformatie door mag gaan en dus is er een reële kans dat het vastgoed in waarde daalt

Waarom zou iemand deze deal dan willen financieren? Of waarom zou ik überhaupt dit project kopen? Omdat het verlies wat ik moet nemen beperkt is tot een aantal duizenden euro’s, maar de waardestijging bij een succesvolle transformatie spectaculair is. Er zit een marge van ruim een ton in euro’s op na aftrek van alle kosten. En met dat soort marges kun je altijd wel iemand blij maken.

Hoe heb ik de deal gepitched?

Uitgewerkte scenario's bij financiering vastgoed
Breng altijd meerdere paden in kaart! Winst en verlies

Zelf werk ik altijd vanuit scenario’s. Van tevoren probeer ik een aantal mogelijke uitkomsten van een deal te bedenken en probeer ik deze zo goed als ik kan om te zetten naar cijfers. Meestal kun je de waarschijnlijke uitkomst wel uitrekenen op de achterkant van een bierviltje, maar het is goed om verder te kijken dan je neus lang is. Wat doe je bijvoorbeeld als de bezettingsgraad tegenvalt? Of wat is de impact van een bouwvertraging van twaalf maanden? Voor deze deal heb ik drie basis scenario’s gemaakt en voor elk scenario een bandbreedte bepaald.

Vervolgens ben ik met deze scenario’s een gesprek gestart met mijn financier. In een klein uurtje zijn we door de spreadsheets heen gelopen. Eerst heb ik hem de potentiële winst en het maximale verlies laten zien. Daarna hebben we samen mijn aannames getoetst. En als laatste hebben we onderhandeld over de rekenmethode om de winst of het verlies te verdelen. Uiteindelijk was hij tevreden met de deal en heb ik mondeling akkoord gekregen.

Van mondeling akkoord naar contract

Bij dit soort bedragen en bijzondere constructies is het niet voldoende om een mondeling akkoord te hebben. Met een beetje handig Googelen en knip- en plakwerk heb ik een persoonlijke overeenkomst in elkaar gesleuteld van drie kantjes. Helaas, of eigenlijk gelukkig, was mijn financier een succesvolle bankier voor hij ondernemer werd en kwam hij met een hoop verbeterpunten. Na drie revisierondes waren we klaar en stond er een handtekening onder.

Belangrijk om hierbij te vermelden is dat ik getrouwd ben. En ongeacht je huwelijkse voorwaarden moet je vrouw toestemming geven (meetekenen) als je dit soort leningen in privé aangaat. Mijn vrouw heeft heel lief telkens de spelling gecontroleerd en ook haar eigen feedback gegeven.

Hoe ging de overdracht bij de notaris?

Met een getekende financieringsovereenkomst op zak kon ik de koop sluiten en de gang naar de notaris maken. En in deze fase heb ik echt steken laten vallen. Voor de Valkenswaard deal hebben de verkoper en ik gebruik gemaakt van een modelovereenkomst. Op basis van deze koopovereenkomst kan er een akte van levering worden opgesteld door een notaris.

Maar de notaris doet meer! Hij of zij onderzoekt alle partijen en verzorgt de inschrijving van de levering in het Kadaster. En juist dit onderzoek is flink aangescherpt. Sinds 2008 moet de notaris namelijk controleren of de transactie wel voldoet aan de ‘Wet voorkomen van witwassen en terrorismefinanciering‘. Voor mij betekent dit dat ik moet kunnen aantonen dat ik over het geld beschik en waar het geld vandaan komt.

In mijn naïviteit dacht ik dat mijn leningovereenkomst en een bewijs van de transactie wel voldoende zouden zijn ter controle. Helaas was dit niet zo. De notaris wilde namelijk ook weten hoe mijn financier aan het geld was gekomen. Dit betekende dat ik onder druk van een deadline hem een mailtje moest sturen met het verzoek om stukken aan te leveren. En tot overmaat van ramp vond de notaris de eerste verklaring niet voldoende maar vroeg hij om aanvullende stukken om aan te tonen dat het geld al voor een langere periode in het bezit was van mijn privé financier. Nog steeds onder dreiging van die deadline.

Uiteindelijk toch succes met privé financiering
Uiteindelijk ging de notaris akkoord!

Mijn belangrijkste les uit dit verhaal en de allergrootste tip die ik jou mee kan geven is dan ook: zorg dat je financier nooit geconfronteerd wordt met een deadline van een derde partij. Probeer je financier zoveel mogelijk los van het project te trekken zodat er geen druk ontstaat waar jij geen controle over hebt. In mijn geval had ik van tevoren moeten vragen om een jaaroverzicht van de rekening waar de gelden vandaan kwamen om het dossier sluitend te krijgen. Deze fout laat ik me niet nog een keer gebeuren!

You may also like...

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *