19/12/2020

Vastgoed flippen of houden voor de lange termijn?

Vastgoed flippen of houden
Nieuwste aanwinst in de portefeuille. Een parkeerplaats in hartje Schiedam

De blog van deze week gaat over onze nieuwe aanwinst en de verleiding om dit vastgoed te flippen in plaats van lange termijn aan te houden. Flippen is het proces van onder marktprijs kopen en tegen marktprijs doorverkopen. Ik ben er nog steeds niet helemaal over uit. Na het lezen van dit stuk ben ik erg benieuwd wat jij zou doen! Laat het achter als reactie.

Hoe vond ik de deal?

Een aantal weken geleden kwam ik een leuke parkeerplaats tegen op Funda. De eigenaars verkochten deze zelf via een internetmakelaar met een vraagprijs van € 15K. Op zondag de 29e mocht ik komen bezichtigen. Het was racezondag voor de Formule 1 en ik wilde per se op tijd voor de buis zitten. Achteraf bleek dit het weekend te zijn waarin Grosjean maar ternauwernood aan de dood wist te ontsnappen.

De eigenaars waren een leuk stel die op het punt stonden groter te gaan wonen. Om meer ruimte te hebben voor hun gezinsuitbreiding. Ze wisten mij te vertellen dat er recent een transactie had plaatsgevonden in dezelfde garage voor € 15K. Maar ze zaten wel enigszins op de schopstoel. In januari moesten ze al verhuizen en de koper van hun appartement had aangegeven de parkeerplaats er niet bij te willen hebben.

Op basis van de geschatte huurstroom wist ik dat ik maximaal € 11,5K wilde betalen voor de parkeerplaats. Voorzichtig legde ik ze uit dat mijn vrouw en ik vastgoed bezitten als belegging en daarom niet de volle prijs konden betalen. Ook vertelde ik de voordelen. We konden binnen twee weken transporteren en ze mogen nog tot in januari gratis de parkeerplaats van ons huren. Ik legde mijn beste bod neer en ging weg. Drie dagen later kreeg ik een belletje dat mijn bod geaccepteerd was. Win-win voor beide partijen.

Waarom zou je vastgoed flippen?

Waarom zou je vastgoed flippen?

Mijn vrouw en ik hebben allebei een redelijk salaris. Van dat salaris zijn we in staat om maandelijks een leuk bedrag te sparen. Dit spaarpotje bereikt één keer in de zoveel maanden een hoog genoeg bedrag om weer een nieuw object van te kunnen kopen. Maar daarna ben je weer maanden aan het sparen voor je de volgende deal kunt aanschaffen.

Het gebruiken van vastgoedfinanciering is een uitstekende manier om je geld meerdere malen in te kunnen zetten en zo een grotere portefeuille op te bouwen dan alleen met eigen vermogen zou kunnen. Maar er is nog een tweede manier om snel geld te kunnen genereren voor je portefeuille. En dat is het flippen van vastgoed.

Als jij in staat bent om een object onder marktwaarde aan te kunnen kopen en tegen marktwaarde te kunnen verkopen dan mag je het verschil direct op je spaarrekening bijschrijven. Mijn gemiddelde score ligt nu op 20% onder marktwaarde aankopen wat betekent dat als ik alle deals weer zou verkopen ik binnen 4 a 5 flips mijn spaargeld verdubbel. Het grote nadeel van vastgoed flippen is dat je na verkoop direct op zoek mag gaan naar je volgende deal en je die jarenlange inkomsten en waardestijging misloopt.

Wat levert de parkeerplaats lange termijn op?

Als ik deze parkeerplaats voor de lange termijn aanhoud dan heb ik er een waanzinnige belegging aan. Mijn totale aankoopsom is € 13.157 en de geschatte huursom bedraagt € 1.020 op jaarbasis. Dit levert mij een BAR op van 7,75%.

De BAR is natuurlijk maar een bruto getal. Het gaat mij er voornamelijk om wat ik er netto aan overhoud. De kosten voor deze parkeerplaats komen uit op € 244 op jaarbasis. De grootste post hiervan is de VvE bijdrage. Na aftrek van kosten blijft er dan een NAR over van 5,9%! Tel hier nog een waardestijging bij op die tussen de 2,5 en 3,5% zal zijn en je hebt een fantastische toevoeging aan de portefeuille. Heel veel beter ga ik ze niet vinden in Nederland.

En hoeveel levert de parkeerplaats op als flip?

De marktwaarde van de parkeerplaats zal zo tussen de € 14K en € 16K liggen. Door het sneller indexeren van de huurprijs t.o.v. de jaarlijkse kosten neemt het rendement in de loop van de jaren ook toe. Dit maakt het voor een belegger met erg diepe zakken en een ultralange horizon zelfs nog interessant om de parkeerplaats voor boven de € 16K aan te schaffen.

Als we voor het gemak uitgaan van een koper die de parkeerplaats voor € 15K van ons overneemt dan zien we een belastingvrije winst van:

Aankoopsom– € 13.157
Verkoopsom+ € 15.000
Verrekening overdrachtsbelasting+ € 627
Winst€ 2.469+18,8%

De verrekening van de overdrachtsbelasting is alleen mogelijk als we de parkeerplaats binnen 6 maanden weer van de hand doen. Anders krijgen we dit bedrag helaas niet meer terug.

Wat zou jij doen?

Deze flip levert mij bijna € 2,5K op in een korte periode. Als ik volgende jaar nog 5 parkeerplaatsen weet te flippen dan hou ik er een in feite een gratis parkeerplaats aan over.

Het alternatief is deze parkeerplaats cash kopen. Opnieuw beginnen met sparen voor de volgende maar wél geholpen door de € 775 euro die we elk jaar netto overhouden uit de huurstroom.

Zou jij deze deal flippen of aanhouden? En waarom? Laat hieronder een reactie achter.

You may also like...

4 Responses

  1. Ivor schreef:

    Houd je er rekening mee dat flippen over het algemeen tot box 1 wordt gerekend, dus dat we nog inkomstenbelasting vanaf moet? Kan erg ongunstig uitvallen afhankelijk van de schaal waar je al in zit.

    Daarnaast blijf ik hier ook mee stoeien hoor. Ik ben er nog niet uit (en vermoed ook dat ik er niet uitkom). Elke deal en elke situatie is weer anders en afhankelijk daarvan maak ik de keuze.

    Ik ben benieuwd wat je gaat kiezen!

    • Bob Dijs schreef:

      Yes, de lijn is vaag en niet wettelijk afgedekt. Er is wat jurisprudentie maar voorlopig maak ik me er nog geen zorgen over. Mocht ik besluiten huizen te gaan flippen of dit structureel te doen dan lijkt me een BV constructie sowieso op z’n plaats.

      Flip jij nog steeds in Nederland Ivor of uitsluitend in het VK?

      • Ivor schreef:

        Ik heb nog nooit geflipt in Nederland. Daarvoor heb ik de deals niet gevonden. Daarnaast heb ik niet de kennis en tijd om een goede flip te doen. Dus inderdaad, alleen in de VK. Vooralsnog 1 flip, maar wil ik zeker gaan uitbreiden.

        Heb je al een keuze gemaakt?

        • Bob Dijs schreef:

          We gaan hem houden. Ik wil iets van een beheer bv oprichten en volgend jaar ook grotere deals gaan flippen en in beheer nemen voor beleggers. Allemaal spannende dingen op de rol!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *