01/02/2021

Hoe maak je een rendementsberekening?

Hoe maak je een rendementsberekening?

Het is cruciaal voor een vastgoedbelegger om een goede rendementsberekening te kunnen maken. Zonder goede cijfers heb je namelijk geen goede deal. Maar hoe maak je nu zo’n rendementsberekening? In dit artikel rekenen we samen een fictieve casus door.

De aanschaf van ons eerste pand

Wanneer je een woning koopt heb je meer kosten dan alleen de aankoopsom. Om überhaupt een geschikte woning te vinden zal je kosten moeten maken. Dit kun je zelf doen door te flyeren of je kunt dit uitbesteden aan een makelaar. Deze makelaar doet dit natuurlijk niet gratis en ontvangt voor zijn werkzaamheden een zogeheten courtage.

Wanneer je de juiste woning hebt gevonden kan het zijn dat je hiervoor een financiering wil gebruiken. Op dat moment komen de hypotheekadviseur en de taxateur om de hoek kijken. Zij vinden de juiste bank en schatten de waarde van je woning in. Ook hun diensten zijn niet gratis. Om de woning echt van eigenaar te laten wisselen zijn altijd de diensten van een notaris nodig. Hij of zij controleert of het object vrij is van enige claim, voert het transport uit en zorgt voor de overdrachtsbelasting. En je raad het al, ook de notaris moet betaald worden.

Zodra je de woning dan eenmaal hebt is het vaak zo dat deze nog niet helemaal klaar is voor de verhuur. Als je wil dat je woning gemakkelijk verhuurt voor een goede prijs zul je helaas moeten investeren in een opknapbeurt of verbouwing. De totale investering om tot aankoop over te gaan is dus een stuk complexer dan alleen de vraagprijs betalen.

De eerste kosten die we moeten maken

Woning voor rendementsberekening
Een leuke bovenwoning voor onze casus

Onze fictieve woning wordt voor € 200.000 gekocht. We maken gebruik van een makelaar en hebben een lening nodig. De courtagekosten bedragen 1,5% van de aankoopsom en de advieskosten bedragen € 2.500. De taxatie kost € 700 en de totale kosten bij de notaris zijn € 1.300. De overdrachtsbelasting bedraagt 8%, wat neerkomt op € 16.000. Vervolgens moet er een nieuwe badkamer en vloer in, wat € 13.000 kost. Deze kosten vormen de basis voor onze verdere rendementsberekening.

Aankoop€ 200.000
Courtage€ 3.000
Hypotheekadvies€ 2.500
Taxatie€ 700
Notaris€ 1.300
Overdrachtsbelasting€ 16.000
Subtotaal€ 223.500
Renovatiekosten€ 13.000
Totale investering€ 236.500

De inkomsten uit onze woning

Nu je de totale investering kunt inschatten is het tijd voor de volgende stap. We willen namelijk de verwachte huuropbrengsten weten. Via websites als Pararius kun je tot een grove schatting komen maar nog beter is het om contact op te nemen met een verhuurmakelaar.

De woning in ons voorbeeld zal een fictieve maandelijkse huur opleveren van € 1.250. Omgerekend is dit € 15.000 per jaar aan huurinkomsten. Om te weten of dit goed is willen we het bruto aanvangsrendement (of BAR) uitrekenen. De BAR is namelijk een belangrijke eerste indicatie of er potentie in de aankoop zit. Om de BAR uit te rekenen delen we de jaaropbrengst door de totale investering, in dit geval: € 15.000 gedeeld door € 236.500 is 6,3%. Voor dit voorbeeld is 6% ruim voldoende.

De BAR bereken je overigens over de totale investering en niet alleen over de vraagprijs, omdat de bijkomende kosten inherent aan de aankoop zijn en dit een eerlijker beeld vormt. Mocht je een woning gemeubileerd verhuren en hier een apart bedrag voor ontvangen, neem je dit ook mee in je rendementsberekening.

Hoe zit het eigenlijk met de exploitatie?

Belastingen en verzekeringen

Het hebben van een woning brengt verschillende kosten met zich mee. Allereerst zijn er belastingen. Dit zijn bijvoorbeeld de Onroerend Zaak Belasting, rioolheffing en waterschapsbelasting. Per gemeente en soort object kan deze belasting verschillen. Een deel van deze belastingen kan je verleggen naar de huurder. Voor onze woning gaan we uit van een totaalbedrag van € 625 per jaar.

Daarnaast krijg je te maken met verzekeringen. Er is een opstalverzekering nodig. Voor de opstalverzekering betaal je afhankelijk van de woning ongeveer € 180 per jaar. Indien je gemeubileerd verhuurd is het ook verstandig een inboedelverzekering af te sluiten. In onze situatie verhuren we niet gemeubileerd en is deze niet van toepassing.

Onderhoud en beheer

Beheer en onderhoud van een woning

Een woning brengt ook altijd onderhoudskosten met zich mee. Het is belangrijk om een inschatting te maken wat de kosten gaan zijn voor de aankomende jaren en hier maandelijks een bedrag voor te reserveren. Een maandelijkse reservering zorgt voor een beter beeld van je rendement op de langere termijn. Ook zorgt deze reservering ervoor dat het geld daadwerkelijk beschikbaar is op het moment dat het onderhoud noodzakelijk is en dus nog niet is uitgegeven. Voor deze woning gaan we uit van 1% van de aankoopprijs per jaar.

Bij een appartement is er bijna altijd sprake van een VVE. Hier betaal je een maandelijks bedrag voor. De VVE zorgt er wel voor dat de onderhoudskosten lager zullen uitvallen, omdat de VVE verschillende onderhoudskosten voor zijn rekening neemt. In onze situatie gaan we uit van een woning en hebben we geen VVE.

Om van je woning een passieve investering te maken kun je ervoor kiezen van een beheerder gebruik te maken. De beheerkosten bedragen meestal een percentage van de huurinkomsten tussen de zes en twaalf procent. Voor ons voorbeeld gaan we er van uit dat we dit doen en dat we hiervoor 7% van de huur elke maand moeten afdragen.

Leegstand

Een woning zal natuurlijk niet jarenlang iedere maand verhuurd zijn. Iedere maand dat de woning niet is verhuurd loop je inkomsten mis. Dit niet meenemen in je rendementsberekening zou leiden tot een te rooskleurig beeld. Daarom nemen we leegstand op als leegstandskosten. Net als de reservering onderhoud spreiden we op deze manier de leegstandskosten over een langere periode. In onze situatie gaan we er vanuit dat de woning 1 maand per 2 jaar leegstaat. Dit betekent dat 4.2% van de huurinkomsten worden opgenomen als leegstand.

Financieringskosten

De financieringskosten zijn rentekosten. Deze kosten zijn sterk afhankelijk van je strategie en op welke manier je een woning financiert. In deze situatie hebben we een hypotheek op onze woning gegeven. De hypotheek is 30 jaar lineair en bedraagt € 150.000 met een rentepercentage van 3%.

In het eerste jaar betaal je € 4.500 aan rentekosten. Bij een lineaire hypotheek dalen de rentekosten jaarlijks, omdat er afgelost wordt op de hypotheek. De aflossing zelf zijn wel uitgaven maar geen kosten. Het is namelijk geleend geld wat terugbetaald wordt.

Alle kosten bij elkaar opgeteld

Kostenper maandper jaar
Belastingen€ 52,08€ 625
Verzekeringen€ 15€ 180
Onderhoud€ 166,67€ 2.000
Beheer€ 87,50€ 1.050
Leegstand€ 52,50€ 630
Financiering€ 375€ 4.500
Totale kosten€ 784,75€ 8.985

Maken we winst?

Nu we de opbrengsten en de kosten in kaart hebben gebracht kunnen we beginnen met de rendementsberekening.

Huurinkomsten€ 15.000
Exploitatiekosten– € 8.985
Rendement€ 6.015
Een positief rendement met vastgoed

De woning levert dus een positief rendement op, maar we zijn er nog niet. Om tot een goed overzicht te komen zullen we ook de rendementen op het eigen vermogen en de cashflow berekenen. Uiteindelijk gaat het er natuurlijk om of er een rendement op het eigen ingebrachte vermogen wordt gemaakt. Daarnaast is de cashflow van groot belang, omdat een gezonde cashflow zorgt voor continuïteit.

Het rendement op het eigen vermogen

Het Rendement op het Eigen Vermogen (of REV) wordt berekend door de totale winst te delen door het geïnvesteerde eigen vermogen. De totale winst bedraagt € 6.015. De totale investering bedraagt € 236.500. Er is een lening aangegaan voor € 150.000. Het geïnvesteerde eigen vermogen bedraagt daarom slechts € 86.500. Als we de winst delen door de eigen inleg komen we uit op 7%! De REV is zelfs hoger dan de BAR van 6.3%! Dit komt omdat de financiering als hefboom werkt.

De cashflow berekenen

De bovenstaande rendementen zijn positief. Het bedrag van € 6.015 komt echter niet iedere maand binnen op de rekening. Er is namelijk een hypotheek gegeven met een aflossingsplicht. De aflossing hierop is niet opgenomen als kostenpost, maar is wel een maandelijkse uitgave. In ons voorbeeld is er een lineaire hypotheek van € 150.000 aangegaan voor 30 jaar. Op deze hypotheek wordt per jaar € 4.500 afgelost.

De vrije cashflow bedraagt daarom € 6.015 min € 4.500 is € 1.515. De vrije cashflow is het bedrag dat je daadwerkelijk vrij kunt besteden. Het afgeloste bedrag wordt toegevoegd aan het eigen geïnvesteerde vermogen en afgetrokken van het geleende bedrag.

Conclusie

In dit artikel zijn we samen stap voor stap door een rendementsberekening gelopen. Je hebt kunnen lezen hoe we tot het algemene rendement komen. Hoe we vervolgens uitrekenden wat het rendement op onze eigen inleg is én hoe we de cashflow kunnen achterhalen. Door zelf veel te oefenen leer je een rendementsberekening dromen. Dat maakt het wel zo makkelijk als jij je volgende pand gaat aanschaffen!

You may also like...