21/02/2021

Hoe voer je als vastgoedbelegger een VvE-onderzoek uit?

Hoe voer je als belegger in vastgoed een VvE-onderzoek uit?

Heb je een appartement in belegging genomen? Weet dan dat de waarde van je appartement (en dus van je vastgoedbelegging) niet alleen wordt bepaald door hoe goed jij het appartement onderhoudt. Minstens zo belangrijk is de staat en de conditie van de gemeenschappelijke delen. Want als je het appartement laat zien aan een potentiële huurder of koper, helpt het niet als de galerij vol vuilniszakken staat, het schilderwerk afbladdert en je moet vertellen dat het dak lekt. In dit artikel leer je hoe je een VvE-onderzoek uitvoert.

Beleggen in een pand met een VvE

Koop je een appartement, dan ben je ook mede-eigenaar van het gebouw en word je automatisch lid van de VvE. Een goede Vereniging van Eigenaren (VvE) zorgt ervoor dat de gezamenlijke ruimtes er netjes bij liggen en dat er voldoende geld is gereserveerd voor onderhoud. Daarom is het van belang vóórdat je een appartement aankoopt goed te controleren hoe de VvE ervoor staat.

Ook geldverstrekkers voeren een VvE-onderzoek uit. Is er sprake van een slapende VvE, dan is de kans groot dat je geen hypotheek krijgt voor het appartement. Banken vinden de risico’s op problemen en waardedaling van het vastgoed te groot als de VvE inactief is.

Redenen genoeg dus om de verrichtingen van de Vereniging van Eigenaren mee te nemen in je afwegingen bij het aankopen van een appartement als beleggingspand. Dit is waar je op moet letten bij je onderzoek naar de VvE:

Stap 1: controleer of de VvE slapend of actief is

Zoeken in het handelsregister
Voor je VvE-onderzoek kun je terecht op de website van de KvK

Een slapende VvE is niet ingeschreven bij de KvK, int geen VvE-bijdragen en doet geen reserveringen voor groot onderhoud. Collectieve verzekeringen zijn er niet en er zijn geen officiële stukken waaruit blijkt hoe belangrijke zaken geregeld en gebudgetteerd zijn. Een enorme rode vlag dus.

Heeft een appartement een slapende VvE, dan kan je wellicht beter uitkijken naar een ander beleggingsobject. Het risico op waardevermindering en onverwachte kostenposten voor groot onderhoud is erg groot.

Je kunt eenvoudig achterhalen of de formeel VvE actief is, door te controleren of er een KvK-inschrijving is. Stap 2 is vervolgens de check of de VvE ook daadwerkelijk activiteiten verricht.

Stap 2: vraag belangrijke VvE-stukken op bij de makelaar

Onderstaande documenten zijn de sleutel voor een goed VvE-onderzoek en wil je gezien hebben voordat je in een appartement investeert:

  • uittreksel inschrijving Kamer van Koophandel
  • splitsingsakte
  • VvE-reglement/splitsingsreglement
  • eventueel een aanvullend huishoudelijk reglement
  • WA-verzekering en opstalverzekering
  • eventueel de verzekeringen voor glasschade, bestuurdersaansprakelijkheid en rechtsbijstand
  • meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
  • jaarrekening VvE
  • begroting VvE
  • notulen van de drie laatste VvE-vergaderingen

Een taxateur gebruikt deze stukken voor de taxatie van het appartement. Heb je een taxatierapport, dan vind je daar in de bijlage de belangrijkste VvE-documenten. Is er (nog) geen taxatierapport, dan kun je de stukken opvragen bij de verkopend makelaar.

Stap 3: analyseer de informatie

Analyseer de informatie voor je VvE-onderzoek
Schakel bij twijfel de hulp in van een specialist

De stukken controleren is één ding, de onderlinge samenhang beoordelen is een belangrijke tweede. Nu je alle benodigde documenten in handen hebt, is het tijd om er iets van te vinden. Lees de stukken, analyseer de informatie en maak een afweging op basis van feiten. Dit zijn vragen die je kunt meenemen in je analyse van de VvE-stukken:

Is het meerjarenonderhoudsplan actueel en volledig?

Er is een MJOP, maar wat is de kwaliteit van dat plan? Zijn alle belangrijke onderwerpen meegenomen in dit plan? En is er dan ook daadwerkelijk voldoende geld voor gereserveerd? En op basis waarvan zijn de reserveringen gedaan? Nattevingerwerk of een offerte? En hoe oud is die offerte?

Controleer wanneer het MJOP voor het laatst is bijgesteld. Het mag niet ouder zijn dan 5 jaar. En ook bij informatie van 4 jaar oud is het de vraag of de reserveringen die gedaan worden nog wel passen bij de huidige marktprijzen.

Is er een lift in het appartementencomplex, dan moet je die ook terugzien in het MJOP. Hetzelfde geld voor andere voorzieningen en installaties. Check of alle belangrijke zaken zijn meegenomen in het MJOP. Soms is er een verbintenissenboek: een overzicht van alle lopende contracten met externe partijen. Ook dat is handig om door te nemen en het is meteen een signaal dat de betreffende VvE zijn zaakjes goed op orde heeft.

Hoeveel zit er in het reserveringsfonds en is dat voldoende?

Reserves van de VvE

Zoek uit hoeveel geld er is gereserveerd voor onderhoud. Bepaal of de maandelijkse VvE-bijdrage voldoende is voor de lopende onderhoudskosten én voor de reserveringen voor groot onderhoud. Controleer in dat kader ook hoeveel geld er in het reserveringsfond zit. Staat er voor volgend jaar een nieuw dak op de planning? Dan moet er voldoende geld in het reserveringsfonds zitten. Zo niet, dan kan je een flinke extra bijdrage verwachten.

Volgens de wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaren is een minimale jaarlijkse reservering voor het reservefonds verplicht. De reserveringen moeten gebaseerd zijn op het meerjarenonderhoudsplan of op basis van 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw. Die richtlijn kan je gebruiken bij het bepalen of er voldoende gereserveerd wordt.

Wat staat er in het VvE-reglement en evt. het huishoudelijk reglement?

Dit document is belangrijk voor de leefbaarheid. Er staat algemene informatie in, zoals wie de eigenaren zijn, hoe de stemverdeling is op vergaderingen, welke schulden en kosten gemeenschappelijk zijn etc. Maar hier lees je ook de huisregels over het gebruik van balkons en gemeenschappelijke ruimten, vloerbedekking (is laminaat toegestaan of uitsluitend tapijt), geluid(soverlast), huisdieren etc.

Overige informatie die belangrijk kan zijn bij je VvE-onderzoek

  • Welke verzekeringen heeft de VvE afgesloten?
  • Heeft de verkoper van het appartement achterstanden in het betalen van de VvE-bijdrage?
  • Heeft de VvE geld geleend en onder welke voorwaarden?
  • Welke delen van het appartement zijn gemeenschappelijk en welke zijn privé?
  • Gaat het om alleen koopappartementen of ook om huurappartementen?
  • Heeft de VvE een professionele beheerder?

Bekijk voor meer informatie de brochure van de rijksoverheid over het kopen van een appartement.

You may also like...