24/11/2020

Wat is een funderingslabel en wat heb je eraan?

Wat is een funderingslabel en wat heb je eraan?
Prachtig kijkje onder de grond in deze illustratie van Fundermaps

Nederland verzakt, met alle gevolgen van dien. Bij ongeveer 400.000 woningen in Nederland zijn er funderingsproblemen, of zijn die te verwachten. Een funderingslabel geeft per woning aan hoe groot de kans is op problemen met de fundering. Nuttige informatie, want het prijskaartje voor het herstellen van een fundering is pittig.

Achtergrond en toekomstplannen funderingslabel

Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) bundelt landelijke openbare databronnen met als doel funderingsrisico’s beter in kaart te brengen. Het KCAF wil op landelijk niveau inzicht krijgen in risicogebieden en mogelijke preventiemaatregelen. Ook wil het huiseigenaren bewust maken van de risico’s en kosten van funderingsproblematiek.

Deze data komt in 2021 via de applicatie Fundermaps beschikbaar op adresniveau. In de beoordeling van het risico worden onder andere de bodem, de grondwaterstand en de staat van de fundering meegenomen. De data in Fundermaps zal doorlopend aangevuld en geactualiseerd worden.

Funderingslabel verplicht vanaf 1 juli 2021?

De overheid stelt vooralsnog het funderingslabel niet verplicht, maar de vastgoedbranche heeft afgesproken dat taxateurs vanaf 1 juli 2021 een funderingsrisicorapport uit Fundermaps opnemen als bijlage bij het taxatierapport.

Daarnaast is de verwachting dat taxateurs een grote rol gaan krijgen bij het exact bepalen van het funderingsrisico van een specifiek pand. Landelijke data is dan richtinggevend, waarbij de taxateur op objectniveau een nauwkeuriger inschatting maakt.

Risico’s en het funderingslabel

De diverse risico’s voor funderingen zijn ondergebracht in categorieën. Deze categorieën worden funderingslabels genoemd. Elke categorie staat voor een bepaald risiconiveau voor de fundering. Bij risicolabel A is er geen risico, bij risicolabel E is er een sterk verhoogd risico.

Een funderingslabel geeft dus inzicht in hoe groot het risico is op funderingsproblemen, nu of in de toekomst. De verwachting is dat ongeveer 250.000 woningen in de hoogste risicocategorieën zullen vallen. Een funderingslabel D of E betekent geen direct gevaar, maar zou de pandeigenaar moeten aansporen om onderzoek te laten doen naar de exacte staat van de fundering.

Risico’s voor de fundering

De fundering kan gevoelig zijn voor veranderende omstandigheden in de ondergrond. Denk daarbij aan aanpassingen in de grondwaterstand en het inklinken van de grond, maar ook aan boomwortels en trillingen door zwaar verkeer.

De mate waarin dit leidt tot funderingsproblematiek, hangt af van de gekozen materialen. Een houten fundering kent andere risico’s dan een betonnen of een stalen fundering. Mogelijke risico’s zijn bijvoorbeeld lage grondwaterstanden (paalrot), aantasting door bacteriën (palenpest), het inklinken van de grond (verzakkingen) en grondophoging van de buitenruimte (negatieve kleef).

Welke impact hebben funderingsproblemen

Funderingsproblemen stellen de eigenaar van het pand voor een vervelende en kostbare situatie. Ook gemeenten en provincies merken de gevolgen. Zij moeten bijvoorbeeld nadenken over het structureel verhogen van het grondwaterpeil om paalrot en verzakkingen te voorkomen. Particuliere beleggers zien de impact van funderingsproblemen terug in hun taxatiewaarde, financieringsmogelijkheden en rendement.

Impact op de taxatie

Vanaf 1 juli 2021 zullen taxateurs een funderingsrisicorapport uit Fundermaps toevoegen aan hun taxatierapport. Wanneer dat rapport een funderingslabel D of E laat zien, is er een sterk verhoogd risico op problemen met de fundering. En dat heeft invloed op de taxatiewaarde van het pand.

De oplossing kan zijn om direct een expert in te schakelen die de fundering van het pand controleert. In een gunstig geval blijkt daaruit dat de fundering minder risico loopt dan te verwachten viel op basis van de landelijke data. Die informatie komt dan bij het taxatierapport. Blijkt dat de fundering al hersteld of vervangen is, dan heeft het pand een duidelijke plus ten opzichte van concurrerende panden in de omgeving.

Maar het kan ook ongunstiger uitpakken. Bevestigt het onderzoek het sterk verhoogde risico op funderingsproblemen, of blijkt de fundering al aangetast, dan moet je rekening houden met een flink lagere taxatiewaarde.

Impact op de financiering

Is de taxatiewaarde lager dan de koopsom, dan heeft dat invloed op de financieringsmogelijkheden. De bank gaat namelijk uit van de laagste waarde bij het toekennen van een hypotheek. Wanneer de taxatiewaarde substantieel lager is dan de koopsom, kom je al gauw tienduizenden euro’s tekort.

Impact op het rendement

Hoge kosten bij herstellen fundering
Lege zakken na herstellen fundering

Heb je een pand in bezit waarbij funderingsproblemen zijn vastgesteld? Dan krijg je te maken met aanzienlijke herstelkosten. Het KCAF geeft een schatting van 800 tot 1.500 euro per vierkante meter. De kosten die je maakt voor het herstellen van de fundering, laten je rendement verdampen.

Is herstel nog niet noodzakelijk, maar is wel vast komen te staan dat de risico’s voor de fundering van het pand aanzienlijk zijn (funderingslabel D of E)? Houd er dan rekening mee dat de waarde van het vastgoed daardoor is afgenomen en daarmee ook je kans op een mooie exit bij verkoop.

Aandachtspunten bij aankopen nieuw pand

Onderzoek de funderingsrisico’s voor het pand dat je wilt aankopen. Dat kan via de website van KCAF en vanaf medio 2021 ook via de applicatie Fundermaps. Wees daarnaast bij de bezichtiging bedacht op signalen van verzakking zoals scheurvorming, klemmende ramen of deuren, scheefstand, hoog water onder de vloer en een groot hoogteverschil ten opzichte van de buren.

Wil je echt zeker zijn van je zaak, laat dan in aanvulling op de standaard bouwtechnische keuring een expert onderzoek doen naar de staat van de fundering. Informeer bij de gemeente naar de (subsidie)mogelijkheden en regels voor funderingsonderzoek en funderingsherstel.

Blijkt uit het onderzoek dat er problemen zijn (te verwachten) met de fundering, neem dat dan mee in je onderhandelingen over de aankoopprijs.

You may also like...