23/01/2021

Vijf tips om nooit geld te verliezen met vastgoed

Nooit geld verliezen met vastgoed

Minstens zo belangrijk als het zoeken naar het beste rendement is ervoor zorgen dat je nooit geld kan verliezen. De Amerikaanse belegger Warren Buffett deed vijf jaar voor mijn geboorte de wereldberoemde uitspraak:

Rule one: never lose money. Rule two: never forget rule number one.

– Warren Buffett, Adam Smith’s Money World: How to Pick Stocks & Get Rich, PBS (1985)

De blog van deze week gaat over het beschermen van jezelf tegen allerlei mogelijke gebeurtenissen. Ja, bij het beleggen in vastgoed horen altijd risico’s. Maar de manier waarop je met die risico’s omgaat bepaalt jouw succes in het opbouwen van je vermogen.

Tip 1: betaal nooit de marktwaarde

Betaal nooit de marktwaarde

Deze regel mag je met een korreltje zout nemen maar kan enorm helpen om nooit geld te verliezen. Een huurstroom van € 8.000 per jaar kopen voor € 80.000 in plaats van € 100.000 scheelt je zo een paar honderd euro per jaar aan rentelasten en aflossing. Je marges worden ruimer en dus veiliger en je houdt aan het einde van de maand meer geld over om te reserveren, af te lossen of te herinvesteren in nieuw vastgoed.

Maar vastgoed onder marktwaarde willen kopen betekent niet dat vastgoed ook zomaar onder marktwaarde te koop is. Om dit te overkomen moet je investeren in je eigen netwerk! Zoek zoveel mogelijk sterke partners op en communiceer duidelijk je koopcriteria. Als ze dan een deal aanbrengen die aan je voorwaarden voldoet: snel beslissen en de trekker overhalen.

Tip 2: werk van tevoren meerdere scenario’s uit

Meerdere scenarios om nooit geld te verliezen
Als het even tegenzit heb je een back-up nodig

Wat nu als je er na de aanschaf van je nieuwste pand achter komt dat je geplande verbouwing drie keer duurder word dan begroot? Ineens klopt je rendementsberekening niet meer. Misschien draai je zelfs een maandelijks verlies. Door van tevoren reserves in te bouwen in je berekening zit je al wat veiliger, maar nog veel beter is het om meerdere scenario’s uit te werken.

Kun je soms de woning rendabel verkopen na je te dure verbouwing? Dit kun je van tevoren uitrekenen. En moet je dan kiezen voor een normale of luxe uitstraling? Of bied je netwerk misschien uitkomst? Welke beleggers ken jij die voor lage kosten kunnen verbouwen en jou dus een goede prijs kunnen bieden om je miskoop over te nemen? Hoeveel verlies kun je maximaal nemen zonder dat het je groeiplannen in de weg zit? Maak van tevoren niet één rendementsberekening, maar maak er meerdere en probeer een aantal succesvolle scenario’s te vinden. Als je hier écht sterk in wordt zul je nooit meer geld verliezen door een miskoop. Als het er dan op aan komt hoef jij niet onder zware druk nog iets nieuws te verzinnen maar kun je terugvallen op je back-up.

Tip 3: wees conservatief met vreemd vermogen

Hoe werkt een hefboom in vastgoed?

In Nederland is het bijna onmogelijk om nog een vastgoedportefeuille te laten groeien als je niet beschikt over A). een dijk van een inkomen, of B). goede financieringsvoorwaarden. In de woningenmarkt is scheefgroei ontstaan tussen de waarde van de woningen en de huurinkomsten. Te veel van het rendement zit tegenwoordig in de waardestijging of daling van een pand.

Het lijkt daarom aantrekkelijk om voor maximale financiering te gaan zodat je met je spaargeld zoveel mogelijk panden kunt kopen om zo te profiteren van de volledige waardestijging over alle panden heen. Zolang de markt stijgt is dit prachtig, maar als de markt daalt kun je in zware problemen komen. De bank kan je bijvoorbeeld vragen om geld bij te storten om je ‘loan-to-value’ op orde te krijgen. Lukt dit niet op tijd dan kan je gedwongen worden je panden met verlies te verkopen en blijf je achter met een restschuld.

Door conservatief te zijn in hoeveel vreemd vermogen je voor een pand ophaalt kun je je risico’s flink verlagen. In onze kennisbank staat een uitstekend artikel om te bepalen hoeveel risico bij jou past.

Tip 4: verzeker je materiële risico’s

Verzeker je materiële risicos
Een brand brengt naast directe kosten ook een lange periode van leegstand mee

Je basis is de opstalverzekering. Met deze verzekering dek je schade aan binnen- en buitenkant van je pand dat wordt veroorzaakt door bijvoorbeeld een brand of storm. Bij een standaard opstalverzekering zitten het glas en de fundering niet inbegrepen maar deze kun je laten meeverzekeren tegen een meerprijs. Een opstalverzekering is verplicht in Nederland. Valt je pand binnen een VvE dan regelt de VvE de verzekering en profiteer je van een lagere premie door schaalvoordeel.

De overlijdensrisicoverzekering is voor de wet optioneel maar wordt vaak door een bank verplicht gesteld. Dit vraagt de bank om zich in te dekken tegen het risico van jouw overlijden. Mocht je omvallen dan kunnen de hypotheken in je portefeuille direct in zijn geheel worden afgelost vanuit de verzekering. Zelfs al stelt de bank dit niet verplicht dan nog vind ik het een goed idee om je erfgenamen niet met een flinke schuld op te zadelen. Ze kunnen altijd de portefeuille herfinancieren als ze zelf verder willen bouwen.

De laatste verzekering is de aansprakelijkheidsverzekering. Ook deze is niet wettelijk verplicht maar kan je voor een relatief lage premie beschermen tegen grote kosten. De aansprakelijkheidsverzekering is ervoor om iemand te compenseren die schade heeft geleden door jou of door jouw eigendom. Denk aan een dakpan die op iemands hoofd is gevallen. De kosten van zo’n incident kunnen worden verhaald op je vermogen als je dit niet afdekt.

Laat je adviseren door een specialist zodat je niet onder- of oververzekerd bent en je je materiële risico’s precies goed afdekt. Dit helpt om nooit geld te verliezen bij een ongeluk.

Tip 5: probeer niet tegen de overheid in te gaan

De overheid is machtig
De overheid is machtig!

Dit werd mij onlangs duidelijk gemaakt door een belegger met een flinke woningportefeuille in de Randstad. Hij begon erover omdat hij zichzelf in het verleden gedwongen zag om een bod van de gemeente Rotterdam te accepteren voor één van zijn panden toen de gemeente het gebied wilde herbestemmen. Maar al gauw trok hij de lijn door naar goed verhuurderschap.

Het klopt dat je meer rendement kunt maken op dezelfde woning als je het niet zo nauw neemt met de regels. Illegale woonvorming, geen vergunning voor kamerverhuur, hoge huren vragen als je woning onder de liberalisatiegrens zit. Alles is mogelijk, maar aan alles kleeft ook een serieus risico. Bespaar jezelf een hoop stress en probeer je rendement te maken op een eerlijke manier, met de stroom mee in plaats van tegen de stroom in. Niets kost zoveel geld als een rechtszaak tegen de gemeente. Dit vermijden draagt zeker bij aan nooit geld verliezen!

You may also like...

2 Responses

  1. Ivor schreef:

    Hey Bob,

    Goede tips! Ik wilde nog twee kanttekeningen maken:
    1. Je hoeft natuurlijk niet onder de marktwaarde te kopen. Stel jij vind een pand voor de marktwaarde, maar ziet daarin een andere bestemming waardoor deze interessant wordt, maar je weet dat er andere kapers op de kist zijn, dan kan de marktwaarde bieden alsnog interessant en nodig zijn.
    2. De opstalverzekering is niet perse geregeld bij de VvE. Bij de gezonde wel, maar bij een slapende hoeft dit niet het geval te zijn. Dus altijd de VvE stukken controleren of dit het geval is of niet (tip voor een blog: wat voor een invloed heeft of kan de VvE hebben op je belegging).

    Oh, en goed dat je de gemeente/overheid aanhaalt. Die kun je beter te vriend houden. Mijn buurvrouw heeft me eens verteld van een belegger die een stukje agrarische grond gekocht had met het idee het aan de gemeente terug te verkopen. Die kwam bedrogen uit (gemeente wilde de kosten niet betalen omdat het teveel was, aangegeven dat de beste man het zelf kan bebouwen maar daar erg veel kosten en verantwoordelijkheden bij komen kijken, en dat de gemeente de grond altijd kan toe eigenen). Dus gemeente en overheid te vriend houden!

  2. Bob Dijs schreef:

    Bedankt voor weer een ijzersterke aanvulling Ivor!

    Ik ben het volkomen met je eens dat de business case voor een transformatie aan andere spelregels voldoet dan een simpele ‘buy-to-let’. Maar goed, als de business case werkt bij marktwaarde dan wordt deze nog aantrekkelijker wanneer je het object onder de marktprijs kan krijgen. Dan is het aan jou om de afweging te maken wat het risico van de deal mislopen je waard is t.o.v. de prijs die je bereid bent te betalen.

    Over de VvE’s, verzekeringen, MJOP’s etc. hebben we drie kennisbankartikelen in de pipeline. Zodra deze online staan knal ik er een blog uit met wat highlights.

    En wat betreft die belegger die wilde speculeren met landbouwgrond en profiteren van de gemeente. Goed dat die gemeente zorgvuldig omspringt met de belastingcenten van haar burgers! Hulde.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *