14/11/2020

Waar moet je op letten bij het kopen van een garagebox?

Waar moet ik op letten bij het kopen van een garagebox?

Bij het kopen van een garagebox moet je goed op een aantal zaken letten. In deze blog leg ik je uit met welke uitdagingen je te maken kunt krijgen en hoe ik hier mee om ga.

Beleggen in oude of nieuwe garageboxen?

Je ziet ze als paddestoelen uit de grond springen. Vlak langs de snelweg op twee minuten van de afrit. Ze dragen de naam van Boxcomplex, GaragePark, MultiBox en zo meer. Deze spiksplinternieuwe complexen zien er prachtig uit.

Aan de andere kant van het spectrum liggen de garageboxen die je vind op Marktplaats. Deze boxen maken deel uit van een wooncomplex of staan midden in een woonwijk. Ze dateren uit de jaren ’50 tot ’90 en maken een groezelige indruk. Maar ze zijn wel goedkoper, een stuk goedkoper!

Waar haal je het hoogste rendement op?

Een hoog rendement op beleggen in vastgoed

Om eerlijk te zijn durf ik dat niet te zeggen. De boxcomplexen en garageparken zijn een relatief nieuw fenomeen. Of er op lange termijn een waardestijging of daling zal plaatsvinden zal nog moeten blijken. Het indirecte rendement op de beide beleggingen is nog niet met elkaar te vergelijken.

Het directe rendement op cashflow is wel makkelijker in kaart te brengen. Over het algemeen lijken de boxcomplexen het hier beter te doen als je een garagebox nieuw aanschaft van de projectontwikkelaar. Om de aanschaf interessant te maken beloofd de aanbieder vaak een aanvangsrendement van 8%. In de afgelopen jaren van hoogconjunctuur zijn ook de huurprijzen goed geindexeerd en neemt de vraag nog altijd toe.

Vergelijk dit met het aanvangsrendement op de gemiddelde marktplaats deal van 6%. En houd dan in je achterhoofd dat er vaak sprake is van achterstallig onderhoud en je zou wel gek zijn om niet voor nieuwbouw te kiezen.

Waarom zou een belegger dan toch voor bestaande bouw kiezen?

Locatie, locatie, locatie! Met een garagebox in een woonwijk heb je vaak een gigantisch concurrentievoordeel. Er is gewoon niet veel meer ruimte voor nieuwe boxen. Als je een garagebox in een woonwijk hebt dan is de markt van huurders die dicht bij huis zoeken van jou. Ben je in staat om een oude garagebox voor een aantrekkelijke prijs aan te schaffen dan ben je een stabiele huurstroom en positieve waardeontwikkeling bijna gegarandeerd.

Vergelijk je dit met met de boxcomplexen op een bedrijventerrein dan valt op dat de concurrentie vaak op een steenworp afstand ligt. Wat de impact van verzadiging van de markt op lange termijn gaat zijn durf ik niet te voorspellen. Mogelijk komen de huurprijzen en de verkoopbaarheid van de eerste generatie complexen in de toekomst onder druk te staan. Kijk bij het kopen van een garagebox op een complex altijd even of het bedrijventerrein al bijna vol is. Dit verkleint je risico aanzienlijk.

Zijn er manieren om het rendement op oude garageboxen te verhogen?

Een relatief makkelijke truc die je kunt toepassen is het kopen van een oude garagebox zonder elektra. Huurprijzen van garageboxen zonder eigen elektriciteitsmeter liggen in mijn regio ongeveer 36% lager dan die met een eigen meter. Met elektra vergroot je de doelgroep naar huurders die graag ’s avonds nog rommelen of hun box als werkplaats willen gebruiken.

Voor het aanleggen van elektra ben je eenmalig rond de € 1.500 kwijt en krijg je een extra kostenpost van ongeveer € 90 per jaar voor het vastrecht en het huren van de meter erbij. In de meeste gevallen is deze investering het gemakkelijk waard. Je kunt meer betalen voor dezelfde garagebox dan je concurrenten en je kunt zelfs overwegen om de garagebox te flippen voor snelle cash.

Bekijk de staat van het onderhoud goed!

Dit hoofdstuk mag je overslaan als je gaat investeren in garageboxen op boxcomplexen. Dit zijn overwegend prefab garageboxen besteld bij Rekers Beton in Duitsland. Hier heb je de eerste 30 jaar na plaatsing geen onderhoud aan. Op een complex loop je alleen tegen het onderhoud van het hekwerk, camera’s, bestrating en toegangspoorten aan. Bekijk dan ook goed het meerjarenonderhoudsplan van de bijbehorende VVE.

Hoe ligt het dak erbij?

Oud dak met mos begroeid bij kopen van garagebox
Een dak in zeer slechte staat waar mos op groeit

Eerst een disclaimer, ik heb geen bouwkundige achtergrond! Gelukkig kun je dit soort kennis heel goed buiten de deur vinden. Neem bij het bezichtigen van een garagebox altijd een ladder mee om op het dak te kijken. In dit geval was het zelfs voor mij overduidelijk dat dit dak al eventjes geen onderhoud had gezien. Normaal gesproken maak ik echter een paar foto’s en laat ik deze controleren door een bouwkundige.

Het vervelende van een slecht onderhouden dak is dat het vaak aan een VVE ontbreekt dus zelfs al laat je jouw deel vernieuwen dan loop je nog steeds een risico op lekkage van de oude dakdelen aan weerszijden. Ook kan een belegging heel interessant lijken tot je het vernieuwen van een dak na 2 of 3 jaar in je berekeningen meeneemt. Veel van de objecten die je op marktplaats ziet worden vlak voordat onderhoud kritiek begint te worden verkocht aan een onwetende klant.

Is er sprake van opkruipend vocht?

Water onder fundering van een garagebox
Afb. 1: Water onder de fundering kan leiden tot vochtproblemen
Opkruipend bocht bij kopen van garagebox
Afb. 2: bladderende verf

Onlangs heb ik gekeken naar een garagebox in Hoogvliet. Qua rendementsberekening leek dit een aantrekkelijke aankoop. Ter plekke bleek echter dat er onder de fundering een laag water stond. Zie afbeelding 1.

Het effect van deze laag water was een hoge luchtvochtigheid in de garagebox die duidelijke impact had op de verf. Zie afbeelding 2.

Bij dergelijke vochtproblemen kun je hogere slijtage verwachten van elektrische componenten als een overhead deur. Maar nog veel belangrijker leidt een vochtprobleem tot schimmel op bepaalde soorten goederen die je huurders willen opslaan.

Geen enkele huurder zal zijn matras, meubelen of oldtimers in zo’n garagebox willen plaatsen. Bij twijfel, niet aankopen!

Storingen bij elektrische deuren

Bij een elektrische deur wordt altijd een lange levensduur beloofd door de fabrikant. Lees je de kleine lettertjes dan zie je dat deze garantie wel uit gaat van proactief onderhoud. Ben jij een van de weinige eigenaars die nooit een grote of kleine beurt van de auto overslaat? Dan wil ik graag jouw overtollige garageboxen kopen!

De meeste eigenaren beknibbelen helaas op onderhoud. Dit kan leiden tot storingen in de elektrische deur, boze telefoontjes van huurders en dure bezoekjes van een monteur. Bij het kopen van een garagebox neem ik tegenwoordig altijd het vervangen van de deur naar een degelijke handmatige variant op in mijn berekening. Dit scheelt hoofdpijn op de lange termijn.

De verhuur van garageboxen is met btw belast.

Kopen en verhuren van een garagebox met BTW belast
De BTW snoept 21% van je rendement af

De Nederlandse fiscus vind dat verhuur van opslag die geschikt is voor voertuigen altijd met BTW belast moet zijn. Zelfs als de opslag niet gebruikt wordt voor een voertuig.

In de praktijk houden particuliere verhuurders zich hier bijna nooit aan en ik ken geen gevallen waarbij de belastingdienst achter een individu is aangegaan met een kleine portefeuille. Dit is echter géén advies!

Zelf doe ik alles volgens het boekje en hebben wij een BTW nummer aangevraagd zonder inschrijving bij de KvK. Voor de belastingdienst zijn we nu een BTW ondernemer. Gelukkig betekend dit niet dat je ook ondernemer voor de inkomstenbelasting bent. Ons vastgoed is aangekocht in privé en daarmee vrijgesteld van inkomstenbelasting (box 3).

Is het kopen van een garagebox ook met BTW belast?

Het kopen van een garagebox van een projectontwikkelaar van een complex is altijd met BTW belast. Deze belasting kun je echter direct terugvorderen van de fiscus. Op dat moment begint een herzieningsperiode van 10 jaar te lopen. Als jij de garagebox binnen tien jaar weer van de hand wil doen heb je kans dat je nog een deel van de BTW moet terugbetalen. Kies bij deze verkoop dan ook altijd voor een belaste levering en schuif de herzieningsperiode door naar de volgende koper. Per saldo zijn je aanschafkosten op deze manier lager dan bij een normale overdracht.

Koop je een garagebox van een particulier en kiest hij of zij niet voor een belaste levering dan geldt de normale overdrachtsbelasting voor een zakelijk object. In 2020 bedraagt deze 6% en in 2021 wordt deze waarschijnlijk 8%.

Vond je dit een leuke blog?

Ik hoop dat deze blog waardevol voor je was en dat ik heb mogen bijdragen aan je toekomstige rendement. Wil je mij helpen om Diepe Zakken te laten groeien klik dan hier beneden en deel dit artikel op je favoriete social media! Ook ben ik benieuwd naar de onderwerpen die jou interesseren. Laat een reactie achter met een vraag of onderwerp en ik zal mijn uiterste best doen er in de toekomst over te bloggen! Tot volgende week, Bob

You may also like...

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *