05/12/2020

Waarom nietsdoen met je geld geen optie is

Inflatie en vastgoed
De Europese Centrale Bank in Frankfurt speelt een grote rol in dit blog

Je hebt het misschien niet door maar je geld wordt ieder jaar minder waard. Van die zuurverdiende euro’s, waar jij je eigen tijd voor hebt ingeruild, kun je volgend jaar al minder kopen dan nu. In deze blog zal ik uitleggen hoe je het verstrijken van tijd in je voordeel kunt gebruiken en hoe inflatie en vastgoed samenwerken. Maar laten we beginnen bij het begin. Waarom wordt je geld eigenlijk steeds minder waard?

Wat is inflatie?

Inflatie is een stijging van het algemene prijspeil in een economie. Als voorbeeld nemen we een ‘mandje’ consumptieartikelen. Denk hierbij aan een pak melk, de kosten van belminuten of je zorgverzekering. Als dit mandje nu 100 euro kost en volgend jaar 102 euro dan hebben we een inflatie van 2 euro. Met andere woorden 2% verschil in een jaar tijd.

Inflatie betekent niet dat je hoeveelheid geld daadwerkelijk minder wordt. Maar omdat alles om je heen duurder wordt kun je met je geld steeds minder kopen. Kun je je nog dat blikje Cola uit de automaat herinneren wat 50 cent kostte? Nu betaal je voor datzelfde blikje ruim het dubbele.

Waar komt inflatie vandaan?

De grootste veroorzakers van inflatie zijn de Centrale Banken. Voor ons is dat de Europese Centrale Bank (of de ECB). De ECB heeft als missie om prijsstabiliteit te garanderen. En hiermee een zo voorspelbaar mogelijk speelveld te creëren voor burgers en bedrijven zodat de economie optimaal kan groeien. Zij vinden dat deze stabiliteit het best bewaakt is met een inflatie van net geen 2% op jaarbasis.

Maar als onze productiviteit toeneemt en de economie groeit dan wordt je geld juist meer waard. Je kunt namelijk met dezelfde investering meer winst realiseren. Om dit tegen te gaan zet de ECB elk jaar de geldpers aan. Omdat de persen draaien neemt de geldvoorraad en daarmee de vraag naar goederen harder toe dan onze productiviteit wat leidt tot een algemene prijsstijging. De ECB drukt net zolang (virtuele) euro’s bij tot ze 2% inflatie hebben gerealiseerd voor dat jaar.

Het is belangrijk om te realiseren dat economie geen exacte wetenschap is maar meer een set aan idealen die we nastreven door middel van politieke keuzes. De meningen over de effectiviteit van het huidige inflatiebeleid zijn zwaar verdeeld en er is niet een waarheid.

Wat zijn de effecten van inflatie (op vastgoed)?

inflatie is een sluipmoordenaar voor je vermogensopbouw
Inflatie is een sluipmoordenaar voor je vermogensopbouw

Ik loop nu een beetje op de zaken vooruit maar een ‘normale’ inflatie van ~2% is goed te overkomen. Het gaat hier vaak om stabiele en volwassen markten waar je veilig in kunt investeren. Markten met een hogere inflatie zijn risicovoller. De ervaren belegger kan hier nog steeds uitstekende rendementen behalen, maar zonder de juiste macro-economische kennis is het lastig om je werkelijke rendement hier goed te voorspellen.

Zonder de kennis om je tegen inflatie te wapenen is het moeilijk om écht financieel vrij te worden. Helaas is de economische kennis van de gemiddelde burger niet erg hoog en eerlijkheidshalve gebiedt mij te zeggen dat ik tot een paar jaar geleden ook tot dit groepje behoorde.

Banken rekenen negatieve rentes

Alsof inflatie nog niet erg genoeg was beginnen Nederlandse banken nu ook negatieve rentes te berekenen aan klanten. Op het moment van schrijven van dit blog moeten klanten van de Rabobank die meer dan 2,5 ton op de rekening hebben staan hier 0,5% rente over betalen op jaarbasis. Dit duwt de effectieve inflatie naar ruim boven de 2% en is één van de redenen dat velen op zoek zijn naar andere manieren om hun geld te parkeren.

De negatieve rente kunnen we de banken echter niet aanrekenen. Het is de ECB die het monetaire beleid bepaalt in Europa. In de hoop het uitlenen van geld aan te moedigen en de economie een extra duw te geven heeft de ECB bepaald dat banken ’s nachts hun overtollige digitale geld moeten parkeren op een rekening van de ECB. Voor dit parkeren betaalt de bank dan een vergoeding aan de ECB. Wil een bank onder deze ‘boete’ uit komen dan is de oplossing simpelweg alle overtollige gelden uitlenen.

Banken zien geen mogelijkheid dit ook daadwerkelijk te doen. De consument zit niet te wachten op meer schulden en tot corona werd er juist extra afgelost (en overgesloten naar goedkopere leningen) in de markt. Dan heeft de bank nog maar één optie en dat is om de negatieve rente door te gaan belasten aan haar klanten. Voorzichtig aan zien we dit nu ook gebeuren.

Kunnen we winnen van inflatie?

Ja! Ook wij, de gewone burgers, kunnen winnen van inflatie. De manier waarop is eigenlijk verrassend simpel. In plaats van ons vermogen in euro’s aan te houden moeten we deze euro’s inruilen voor bezittingen die inflatiebestendig zijn of zelfs toenemen in waarde.

Je pensioen wordt bijvoorbeeld voor jou belegd in aandelen en obligaties. Dit type bezit is bewezen waardevast over de lange termijn en levert zelfs een rendement op dat hoger is dan de gemiddelde inflatie.

Ook kun je kiezen om zelf geld uit te lenen aan mensen tegen eerlijke rentepercentages. Denk hierbij aan 3 tot 10% afhankelijk van het doel van de lening, de duur van de lening en het risico dat jij er op loopt. Een gave trend hierin zijn de ‘crowdlending’ platformen.

Wil je toch graag cash aanhouden dan heb je altijd nog de mogelijkheid om dit te doen in een spaardeposito. In zo’n deposito zet je geld voor een langere periode vast maar kun je nog steeds rentes van 1,2 tot 1,5% krijgen. Je teert dan een stuk langzamer in dan wanneer je geld tegen -0,5% op je normale bankrekening laat staan.

Inflatie en vastgoed

Vastgoed is inflatiebestendig
Natuurlijk mag vastgoed niet ontbreken op de lijst van inflatiebestendig bezit!

Ook de waarde van vastgoed heeft in de loop van de jaren bewezen minstens zo hard toe te nemen als de inflatie. Sinds de jaren 40 van de vorige eeuw kennen we in Nederland zelfs een permanente woningcrisis. Door een constant tekort aan woningen en ons onvermogen om structureel voldoende woningen bij te bouwen neemt de waarde van woningen harder toe dan de inflatie. Het is geen toeval dat particuliere beleggers zich gretig storten op de woningmarkt.

Het rendement in vastgoed

Het rendement in vastgoed bestaat uit twee gedeeltes. We beginnen met het directe rendement. Dat zijn de huurinkomsten die je ontvangt door het verhuren van het object. Omdat huur wordt betaald in euro’s is je huur ook vatbaar voor inflatie. Daarom zie je in verhuurcontracten vaak een mogelijkheid voor het jaarlijks indexeren van de huurprijs.

Sinds 1989 zijn de huurprijzen jaarlijks gemiddeld verhoogd met 3,16%. Het daadwerkelijke rendement van de huurstroom hangt volledig af van wat je betaald hebt voor het vastgoed. Hier heb ik helaas geen statistieken van kunnen vinden maar het zou me verbazen als dit minder dan 5% per jaar gemiddeld is.

Daarnaast heb je het indirecte rendement: de waardestijging die plaatsvindt over een lange periode. De cijfers van de gemiddelde verkoopprijs van het CBS gaan terug tot 1995. In de afgelopen 25 jaar zien we een gemiddelde waardestijging van 5,07% per jaar voor woningen. Als je een koopwoning hebt waar je zelf in woont profiteer je alleen van het indirecte rendement.

Let op! Het gaat hier om het gemiddelde van Nederland. Sommige krimpregio’s zagen grote leegloop en een daling in de huizenprijzen. Wees dus selectief in eventuele regio’s waar je wil investeren.

Tel je deze bij elkaar op dan kom je grofweg op een gemiddeld rendement van 10%+ per jaar uit via vastgoed in Nederland. Hiermee blijf je de inflatie met 8% voor en neemt je vermogen gestaag toe.

Conclusie

Inflatie is een sluipmoordenaar voor je vermogensopbouw. Het begrijpen van inflatie en het wapenen tegen inflatie is een belangrijk onderdeel van elke reis naar financiële vrijheid. Door relatief weinig euro’s aan te houden en zoveel mogelijk waardevaste bezittingen aan te schaffen kun je inflatie de baas zijn. En zeker in Nederland gaan inflatie en vastgoed heel goed samen en kun je prachtige rendementen behalen.

Bronnen

Wil je zelf nog spelen met de data? Kijk dan hieronder naar de bronnen en ga zelf aan de slag met de handige Statline website van het CBS.

You may also like...

2 Responses

  1. Ivor schreef:

    Wederom interessante blog! Nog een waardevolle toevoeging: check de video van de PropertyHub op YouTube (https://youtu.be/1ICSCT-GnVA). Daarin wordt de relatie tussen vastgoed en inflatie erg netjes in beeld gebracht.

    • Bob Dijs schreef:

      Dankjewel Ivor en super leuk dat je elke week leest. Volgend jaar willen Dennis en ik ook dit soort video’s in het Nederlands gaan maken voor Diepe Zakken!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *